Un copropriétaire dans un immeuble qui comporte une maison constituant le lot n° 1 et un bâtiment divisé en 66 lots, assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de décisions d’assemblées générales. Il soutient que le syndic dispense à tort le lot n° 1 de participation à certaines dépenses de la copropriété.
La cour d’appel rejette la demande. Elle considère que c’est à juste titre que les dépenses relatives aux contrats de syndic, d’assurance de l’immeuble, d’entretien des espaces verts, d’électricité des parties commune, ainsi que les dépenses afférentes au curage préventif des conduites d’eaux usées et de ravalement, qui ne bénéficient pas au propriétaire du lot n° 1, ne lui ont pas été imputées.
L’arrêt est cassé : de telles dépenses constituent des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble. Dès lors, elles ne sont pas réparties en fonction de leur utilité pour chaque lot, mais en fonction des valeurs relatives de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties.
A noter : Rappel d’une jurisprudence constante.
Il existe deux types de charges, qui sont réparties selon des modalités différentes : les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10). Ces dernières comprennent notamment les honoraires du syndic (Cass 3e civ. 1-4-1987 n° 85-16.025 : Bull. civ. III n° 74), les frais de convocation et de tenue des assemblées générales, les primes d’assurances (Cass 3e civ. 1-4-1987 précité ; Cass 3e civ. 4-6-2009 n° 08-14.889 : BPIM 4/09 inf. 302), les frais d’entretien (nettoyage des parties communes, etc.), les dépenses de réparation nécessaires à la conservation de l’immeuble (toiture, façades, canalisations, ravalement, etc.). Elles sont réparties sur la base des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot (Cass 3e civ. 28-1-2016 n° 14-26.222). Même si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, elles ne peuvent, si le règlement de copropriété ne crée pas de parties communes spéciales, être réparties par bâtiment que si le règlement de copropriété le prévoit (Cass 3e civ. 19-11-2015 n° 14-25.510 : BPIM 2/16 inf. 126). À défaut, l’ensemble des lots doit participer à ces charges, à proportion de ses tantièmes, sans que leurs propriétaires puissent invoquer l’absence d’utilité pour eux de certaines parties communes.
En l’espèce, il est possible que les dépenses relatives à la gestion et à l’entretien du bâtiment divisé en 66 lots n’aient pas d’intérêt pour le lot n° 1 constitué d’une maison individuelle. Mais pour autant, dans la mesure où cette maison fait partie de la copropriété, son propriétaire ne peut pas être dispensé de participer à celles-ci, sauf pour lui à tirer les conséquences de sa situation particulière en demandant son retrait de la copropriété.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36110
