La clause de destination d’un bail commercial de locaux à usage de café-restaurant est modifiée pour y adjoindre l’activité de bar à ambiance musicale. L'avenant prévoit que le locataire doit se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l'exercice de cette nouvelle activité et de veiller à ce que celle-ci n'apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l'immeuble ou au voisinage.
Jugé que, par cette clause, les parties avaient entendu transférer au locataire la charge des travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avéreraient nécessaires à l’exercice de la nouvelle activité, par dérogation aux obligations normalement mises à la charge du bailleur.
Par suite, la demande du locataire en remboursement par le bailleur du coût des travaux de mise en conformité des locaux aux normes acoustiques qu'il avait entrepris a été rejetée.
A noter :
Les travaux prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ. 13-7-1994 n° 91-22.260 P : RJDA 12/94 n° 1262 ; Cass. 3e civ. 17-4-1996 n° 94-15.906 P : RJDA 7/96 n° 891 ; Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 20-13.854 F-D : BRDA 5/21 inf. 17). Les parties peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux sera supporté par le locataire, à la condition que cette clause dérogatoire soit claire et précise, celle-ci étant strictement appréciée par les tribunaux. Il a notamment été jugé que la clause qui oblige le locataire « à se conformer rigoureusement pour l'exploitation de son commerce aux prescriptions administratives pouvant s'y rapporter », sans prévoir de façon explicite à qui revient la charge des travaux, ne justifie pas d’en faire supporter le coût au locataire (Cass. 3e civ. 19-3-2003 n° 01-17.187). De même, la clause obligeant le locataire à se conformer aux lois et règlements en vigueur concernant notamment la sécurité, de façon que le bailleur ne puisse ni être inquiété ni être recherché à ce sujet, ne vaut pas décharge expresse de ce dernier (Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 20-13.854 précité).
Même en l’absence d’une clause dérogatoire, la Cour de cassation a considéré que le coût des travaux ordonnés par l'autorité administrative peut être supporté par le locataire lorsque ceux-ci sont rendus nécessaires en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues (Cass. 3e civ. 13-6-2007 n° 06-13.661 FS-PB : RJDA 10/07 n° 934) ou lorsqu’ils résultent du choix de l'activité du locataire dans le cadre d'un bail « tous commerces » (Cass. 3e civ. 19-4-1989 n° 87-14.535 : Bull. civ. III n° 82).
Pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, il est interdit de mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité de l’immeuble avec la réglementation s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (C. com. art. R 145-35, 2° issu du décret 2014-1317 du 3-11-2014), c’est-à-dire s’ils touchent à la structure ou à la solidité générale de l’immeuble. Sous cette réserve, la décision commentée rendue sous l’empire du droit antérieur au décret de 2014 est, à notre avis, transposable au droit actuel. Les travaux d'isolation phonique ne semblaient pas, en l'espèce, entrer dans la catégorie des grosses réparations.
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