Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de contester la grille de répartition des charges résultant d’une décision d’assemblée générale ayant modifié la répartition prévue par le règlement de copropriété.
La cour d’appel rejette la demande au motif que l’assemblée générale qui a adopté la nouvelle répartition des charges est devenue définitive et que la clause de répartition ne peut donc être réputée non écrite. Le copropriétaire aurait dû, au préalable, contester la décision de l'assemblée générale.
La décision est cassée : l’action d’un copropriétaire en contestation de la conformité de la répartition des charges à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas subordonnée à la contestation préalable de l’assemblée générale qui a décidé cette répartition.
Confirmation de jurisprudence. La grille de répartition des charges doit respecter les prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Si le règlement de copropriété comporte une clause qui prévoit une répartition contraire à ces dispositions, elle doit être réputée non écrite et le juge doit procéder à une nouvelle répartition des charges (Cass. 3e civ. 22-6-2005 n° 04-12.659 FS-PB : BPIM 5/05 inf. 347). Le syndicat des copropriétaires comme tout copropriétaire peut faire constater l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 9-6-1999 n° 98-10.801 ; Cass. 3e civ. 27-9-2000 n° 98-22.792 FS-PB : BPIM 6/00 inf. 376). Les clauses contraires à cet article étant réputées non écrites (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43), cette action est imprescriptible et peut donc être exercée à tout moment, c’est-à-dire même lorsque la clause de répartition des charges résulte d’une décision d’assemblée générale devenue définitive (Cass. 3e civ. 27-9-2000 n° 98-22.792 FS-PB : BPIM 6/00 inf. 376 ; Cass. 3e civ. 28-1-2016 n° 14-26.921 FS-PB : BPIM 2/16 inf. 127 ; Cass. 3e civ. 12-5-2016 n° 15-15.166 F-D : BPIM 3/16 inf. 202). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans cet arrêt : il résulte de la combinaison des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 qu'un copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire ainsi établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. En l’espèce, la cour d’appel ne pouvait, pour rejeter la demande du copropriétaire, se contenter de retenir que l’assemblée générale avait définitivement modifié l’état de répartition des charges tel qu’il résultait du règlement de copropriété d’origine, signifiant ainsi, implicitement mais nécessairement, que cette nouvelle répartition ne pouvait plus être contestée.
L’arrêt rappelle également que la décision de réputer non écrite une telle clause ne vaut que pour l’avenir : les copropriétaires restent donc tenus de payer les charges dues pour la période antérieure à l’annulation conformément à la grille de répartition en vigueur à cette date.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36090
