L’assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment A d’un immeuble en copropriété décide la création d’un syndicat secondaire pour ce bâtiment. Des copropriétaires de ce bâtiment assignent le syndicat secondaire en annulation de cette assemblée générale spéciale, mais non le syndicat principal.
La cour d’appel annule l’assemblée générale spéciale et dit que le syndicat secondaire sera en conséquence supprimé.
Le syndicat secondaire lui reproche d’avoir ainsi statué sans que le syndicat principal des copropriétaires ait été appelé en la cause.
Le pourvoi est rejeté au visa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndicat principal n’a pas à être entendu ou appelé dans une instance qui a pour objet l’annulation d’une assemblée générale spéciale, à laquelle le syndicat principal n’est pas convoqué, ayant décidé de la création d’un syndicat secondaire.
A noter :
La précision est nouvelle.
Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat secondaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 27).
Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments. Sa création implique une spécialisation des charges communes, de sorte que le règlement de copropriété devra être mis en cohérence avec la situation issue de cette création : gestion modifiée de la copropriété et ventilation nouvelle des charges.
Le syndicat des copropriétaires n’a pas compétence pour créer un syndicat secondaire, son accord n’étant pas même requis. L’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires ne peut donc pas créer un syndicat secondaire (Cass. 3e civ. 22-9-2004 n° 03-10.069 : BPIM 6/04 inf. 388 ; Cass. 3e civ. 8-6-2006 n° 05-11.190 : BPIM 5/06 inf. 384), sa constitution ne pouvant être décidée que par une assemblée générale spéciale des copropriétaires concernés dont la décision emporte immédiatement création du syndicat secondaire des copropriétaires, qui ne dépend pas des formalités de publicité foncière (Cass. 3e civ. 4-2-2004 n° 02-14.742 : BPIM 2/04 inf. 121).
Les actions en nullité contre les délibérations du syndicat secondaire doivent donc être intentées contre ce syndicat et non contre le syndicat principal (Cass. 3e civ. 2-12-2009 n° 08-22.105).
Mais l’action en annulation d’une assemblée générale spéciale qui décide de la création d’un syndicat secondaire requiert-elle que le syndicat principal des copropriétaires soit appelé à l’instance ? La Cour de cassation, qui n’avait pas encore eu l’occasion de répondre à cette question, y répond par la négative dans cet arrêt publié.
S’il est certain en effet que la constitution ou la suppression d’un syndicat secondaire affecte l’organisation et le fonctionnement de la copropriété et donc du syndicat principal, cela ne justifie pas pour autant qu’il soit attrait dans la cause. En effet, l’article 14 du Code de procédure civile fait interdiction de juger une partie qui n’a pas été entendue ou appelée. Or, le syndicat principal, qui n’intervient pas dans la création du syndicat secondaire, n’est pas une partie « jugée » au sens de ce texte, de sorte que seul le syndicat secondaire doit être attrait dans la cause, et non le syndicat principal.
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