Un syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux dans l’immeuble. Les travaux sont commandés mais l’entrepreneur abandonne le chantier avant leur achèvement puis est placé en liquidation judiciaire. Le syndic fait dresser un constat d’huissier révélant des malfaçons et non-façons. Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires assigne le syndic en responsabilité contractuelle.
La cour d’appel rejette la demande.
L’arrêt est cassé : dans la mesure où le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et les paiements faits à l’entreprise, la cour d’appel ne pouvait écarter la responsabilité du syndic sans rechercher, ce qu’elle n’a pas fait, si celui-ci avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux.
A noter :
Confirmation de jurisprudence.
Le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur un fondement contractuel, en raison des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission. Sa responsabilité est celle du mandataire, prévue par l’article 1992 du Code civil. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit dans son antépénultième alinéa que le syndic est seul responsable de sa gestion. Il est admis que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance qui s’apparente à une obligation de moyens (Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 92-19.764 : Bull. civ. III n° 159).
On distingue généralement les fautes commises dans la gestion de l’immeuble, les fautes commises dans l’exercice de ses fonctions administratives et financières et les manquements au devoir de conseil et d’information des copropriétaires.
La jurisprudence a ainsi pu retenir l’existence d’une faute tenant par exemple :
à l'acceptation d'un devis sans s'assurer des garanties offertes par l'entreprise ni l’interroger sur les modalités de son intervention et sans solliciter l'avis du prestataire habituel de la copropriété (Cass. 3e civ. 13-1-2015 n° 13-26.733) ;
au fait de ne pas avoir attiré l'attention du syndicat sur l'état de l'immeuble, qui nécessitait des réparations urgentes (Cass. 3e civ. 17-6-2014 n° 12-24.827) ;
au fait de ne pas avoir sollicité l'autorisation du tribunal pour passer outre le refus d'un copropriétaire de laisser l'accès à ses parties privatives pour exécuter des travaux de ravalement de l'immeuble (Cass. 3e civ. 27-4-2017 n° 14-24.518 : AJDI 2017 p. 524) ;
au fait de ne pas exécuter les décisions de l'assemblée générale telles que votées lors de l'assemblée générale (Cass. 3e civ. 14-10-2014 n° 13-16.213 : AJDI 2015 p. 46) ;
ou encore au fait de ne pas avoir informé l’assemblée générale de la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage pour des travaux de ravalement (Cass. 3e civ. 25-1-1994 n° 92-16.203).
Lorsque le syndicat des copropriétaires vote la réalisation de travaux, le syndic, tenu d’exécuter les décisions d’assemblée générale, doit en assurer le suivi et le contrôle, à moins que le syndicat des copropriétaires ait commis un architecte pour assurer la conception, la surveillance et le contrôle de la bonne exécution de ces travaux (Cass. 3e civ. 6-2-2020 n° 18-22.788 : BPIM 2/20 inf. 141).
Dans l’arrêt commenté, il était reproché au syndic d’avoir été défaillant dans le suivi des travaux, lesquels étaient affectés de multiples malfaçons et non-façons, et d’avoir effectué des paiements très importants dès le début du chantier. Sa responsabilité étant susceptible d’être encourue de ces chefs, la cour d’appel ne pouvait pas dès lors rejeter l’action en responsabilité du syndicat sans rechercher si le syndic avait effectivement accompli les diligences lui incombant dans le suivi des travaux. L’arrêt a donc été cassé.
