Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin de se voir délivrer le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier principal de l’immeuble.
La cour d’appel rejette sa demande, au motif qu’il n’a aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier, puisqu’il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l’escalier de service, et qu’il ne participe pas aux charges de l’escalier principal.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait lui refuser cet accès sans constater que l’escalier était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle il n’avait aucun droit.
A noter :
Confirmation de jurisprudence. Le principe fondamental en matière d’accès des copropriétaires aux parties communes est celui de la liberté (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9, al. 1). C’est la conséquence de ce que celles-ci sont la propriété indivise de tous les copropriétaires.
Cette liberté d‘usage peut connaître des aménagements et des restrictions prévues par le règlement de copropriété (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 8). Ces restrictions peuvent également résulter de l’application du droit commun comme la prévention des troubles de voisinage ou encore la sécurité des habitants. Les limites posées à cette liberté doivent être proportionnées aux moyens nécessaires pour atteindre les objectifs légitimes poursuivis.
Mais en aucun cas ces restrictions ne peuvent remettre en cause la substance même de ce droit d’usage des parties communes par tous les copropriétaires. Les interdictions générales et absolues sont donc exclues.
Il existe une exception à ce principe : il s’agit des parties communes « spéciales » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 3 et 4). Le règlement de copropriété peut en effet décider que certaines parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre certains copropriétaires seulement. Les autres copropriétaires n’ont donc aucun droit de propriété indivis sur les parties d’immeubles concernées, et peuvent donc se voir interdire l’accès à ces parties d’immeuble.
En revanche, la loi du 10 juillet 1965, et plus spécialement son article 10, n’établit pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et son droit d’accès à celles-ci.
En conséquence, dès lors qu’en l’espèce il n’avait pas été constaté par la cour d’appel que la cage de l’escalier principal était une partie commune spéciale, ce dont il résultait qu’il s’agit d’une partie commune appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires, un copropriétaire ne pouvait s’en voir interdire l’accès, quand bien même il ne s’acquittait pas de charges de copropriété pour celui-ci, et peu important que cet escalier ne présente pas d’utilité pour son lot.
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