Les propriétaires d’un lot bénéficiant de la jouissance privative d’un jardin se voient refuser par l’assemblée générale l’autorisation de construire un abri de jardin sur une dalle en béton. Ils assignent le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que s’agissant d’une partie commune dont ils ont la jouissance privative, l’accord du syndicat des copropriétaires n’est pas nécessaire pour y implanter la construction litigieuse.
L’arrêt est cassé : l’attribution d’un droit d’usage privatif ne modifie pas le caractère de partie commune et le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
A noter : Confirmation de jurisprudence. Le droit d’usage privatif d’une partie commune est une construction d’origine prétorienne qui a été récemment consacrée par le législateur (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-3 dans sa rédaction issue de Loi 2018-1021 du 23-11-2018). L’attribution de ce droit sur une partie commune ne modifie pas la nature de celle-ci (Cass. 3e civ. 29-10-1973 n° 72-12.531 : Bull. civ. III n° 552) ; le copropriétaire qui en jouit ne peut ni s’approprier cette partie commune par la construction d’un ouvrage (Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 93-11.020 ; Cass. 3e civ. 29-1-1997 n° 95-14.316 ; Cass. 3e civ. 9-7-2013 n° 12-19.426), ni même entreprendre de travaux sur cette partie commune sans autorisation de l’assemblée générale, autorisation soumise à la majorité de l’article 26 (Cass. 3e civ. 20-3-2002 n° 00-17.751 : BPIM 4/02 inf. 279 ; Cass. 3e civ. 8-11-2006 n° 05-19.757 : BPIM 6/06 inf. 453 ; Cass. 3e civ. 16-3-2017 n° 15-28.784 : BPIM 3/17 inf. 232). L’action aux fins de remise des lieux en l’état antérieur, à défaut d’autorisation de l’assemblée générale, peut être engagée par le syndicat de copropriétaires qui a qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15), ou par un copropriétaire individuellement, qui peut exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 15, al. 2). En l’espèce, les propriétaires de ce lot ne pouvaient dès lors construire une dalle et un abri de jardin sans avoir préalablement recueilli l’accord de l’assemblée générale. La cour d’appel ayant affirmé qu’une telle autorisation n’était pas nécessaire, l’arrêt a été cassé.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37780
