Le syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en cessation des travaux de réfection de la toiture engagés par son propriétaire et en démolition des ouvrages déjà exécutés sans autorisation de l’assemblée générale.
La cour d’appel rejette la demande : d’une part ces travaux affectent des parties privatives et non des parties communes puisque, au terme du règlement de copropriété, le sol du lot est privatif ; d’autre part, bien qu’affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, ils ne sont pas soumis à autorisation de l’assemblée générale dès lors que le règlement de copropriété autorise la transformation de la construction se trouvant sur ce lot en un appartement et l’édification d’une nouvelle construction. Le pourvoi est rejeté. Au terme du règlement de copropriété, est attaché à ce lot le droit de transformer la petite construction adossée à l’immeuble en un appartement et le droit d’édifier une nouvelle construction ou d’agrandir celle existante. En conséquence, cette clause confère au titulaire du lot un droit à construire dont l’exercice n’est pas soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25, b de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. La clause n’est donc pas réputée non écrite et les travaux pouvaient être réalisés sans autorisation sur ce lot.
A noter : Sont réputées non écrites les clauses du règlement de copropriété donnant par anticipation une autorisation relevant des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, telle la réalisation de travaux sur les parties communes ou affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (Cass. 3e civ. 12-3-1997 n° 95-15.953 : BPIM 3/97 inf. 208 ; Cass. 3e civ. 11-5-2005 n° 03-19.183 : BPIM 5/05 inf. 348). En revanche, la validité des « lots transitoires », appelés encore « lots en attente », est admise de longue date par la jurisprudence (Cass. 3e civ. 15-11-1989 n° 87-18.188 : Bull. civ. III n° 213 ; Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-14.895 et 15-15.113). Les lots transitoires sont des lots de copropriété constitués d’un droit exclusif d’utiliser une partie commune pour y édifier une construction et d’une quote-part des parties communes. Le propriétaire d’un lot transitoire n’est pas soumis, pour édifier sa construction, à l’autorisation de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 4-11-2010 n° 09-70.235 : BPIM 1/11 inf. 62 ; Cass. 3e civ. 8-6-2011 n° 10-20.276 : BPIM 4/11 inf. 323). Mais en l’espèce, le lot n’était pas un lot transitoire puisque le sol du lot n’était pas commun mais privatif. Le règlement de copropriété conférait donc un droit d’utiliser une partie privative, et non pas une partie commune comme dans le cas des lots transitoires, pour y édifier une construction. Cela justifiait-il un raisonnement différent ? La Cour de cassation répond par la négative. Il aurait été en effet illogique d’exiger du propriétaire de ce lot qu’il demande l’autorisation de construire alors que si le sol avait été commun, il en aurait été dispensé par application de la jurisprudence sur les lots transitoires. En conséquence, la clause du règlement autorisant une construction sur ce lot n’a pas été réputée non écrite. Le copropriétaire pouvait donc y faire les travaux prévus sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35245
