Copropriété : dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune

Un copropriétaire en assigne un autre afin d’obtenir la démolition de la piscine et du local technique édifiés dans le jardin attenant à son lot, dont il soutient qu’il s’agit d’une partie commune.

La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune de ce terrain et que, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. Elle en déduit que le terrain était commun et qu’une autorisation était donc nécessaire.

Le pourvoi est rejeté.

A noter : Jurisprudence constante. Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes. Toutefois, ces dispositions sont supplétives : c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3. En l’espèce, le règlement de copropriété-état descriptif de division était ambigu, parlant tantôt de jardin privatif, tantôt de jouissance privative. C’est donc à juste titre que la cour d’appel a recouru aux dispositions de l’article 3 de la loi, en particulier en ce qu’il répute le sol de l’immeuble partie commune, pour qualifier ce jardin de partie commune. Le fait que ce jardin n’était accessible que par le lot attenant était sans conséquence, la Cour de cassation ayant plusieurs fois jugé que le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune (Cass. 3^e civ. 30-5-1995 n° 93-16.347 ; Cass. 3^e civ. 31-3-2016 n° 14-18.824 ; Cass. 3^e civ. 26-1-2017 n° 16-27.858). C’est d’ailleurs le cas des parties communes à jouissance privative, qui sont le plus souvent accessibles seulement via le lot qui en jouit. Le pourvoi a donc été rejeté.

Anne-Lise COLLOMB, Conseiller référendaire à la Cour de cassation

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35200