Le copropriétaire d'un garage situé dans l'un des bâtiments d'une copropriété demande l'annulation de la décision de l'assemblée générale ayant décidé d'alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à 5 % du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges.
La cour d'appel refuse la demande.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. La cotisation est appelée au même rythme que le budget prévisionnel, et elle n'est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais, comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales. La cour d’appel, qui avait décidé d'une répartition des cotisations en fonction des « millièmes » généraux, ne contrevenait pas à la loi et a ainsi légalement justifié sa décision de rejeter la demande d'annulation.
A noter :
Mis en place en 2017 par la loi Alur du 24 mars 2014, le fonds de travaux est destiné à constituer un financement prévisionnel des travaux pour les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14-2-1). Les pouvoirs publics estimaient qu'au bout de quelques années d'épargne les copropriétaires se montreraient plus enclins à voter les travaux puisqu'ils en avaient déjà réglé le coût, au moins partiellement.
Avant que la loi Climat et résilience du 22 août 2021 ne vienne modifier les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur le sujet, l'article 14-2, II (remplacé par l'article 14-2-1) précisait que la cotisation annuelle obligatoire destinée à alimenter le fonds de travaux serait versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Dans le même temps, l'article 10 de la même loi indiquait – et indique toujours – que la cotisation est versée proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi de 1965.
La référence textuelle au budget prévisionnel concerne la périodicité des appels de fonds. Les appels de cotisation sont réclamés au même moment que les appels de charges, mensuellement ou, le plus souvent, trimestriellement, en conformité avec ce qui aura été décidé par l'assemblée.
S'agissant de la clé de répartition, le renvoi de l'article 10 de la loi de 1965 vers son article 5 revient à dire que les appels de cotisation au fonds de travaux sont calculés comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales, en fonction des tantièmes généraux.
Ainsi que le relèvent les juges du fond, ce ne sera qu'ensuite, au stade de l'affectation des sommes, qu'il sera tenu compte de l'existence de parties communes spéciales ou d'autres clés de répartition (par exemple en fonction de l'utilité pour des travaux relatifs à un ascenseur).
La Cour de cassation valide l'analyse des magistrats et rejette le pourvoi.
Cette solution perdurera sous l'empire des textes dans leur rédaction actuelle car ils n'ont pas changé sur ce point.
Les modifications apportées par la loi Climat et résilience, qui ont commencé à entrer en vigueur depuis le 1er janvier 2023, concernent les syndicats de copropriétaires composés de plus de 50 lots (Loi 2021-1104 du 22-8-2021 art. 171, VI). Elles portent notamment sur :
l'ancienneté des immeubles soumis à l'obligation de constituer un fonds de travaux (10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, et non plus 5 ans) ;
la nature des dépenses pouvant être financées plutôt recentrée sur la rénovation énergétique ;
la création d'un plancher de cotisation particulier lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté.
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