Les prêts immobiliers à taux fixes
Lorsque le prêt est à taux fixe, le taux ne peut pas être modifié en cours de route. L'emprunteur est donc à l'abri d'une hausse des taux d'intérêt, mais inversement ne peut pas bénéficier d'une baisse, sauf s'il parvient à renégocier avec sa banque un taux plus avantageux.
Le montant des mensualités est déterminé à l'avance et reste le même sur toute la durée de remboursement. Cela dit, les banques proposent également des formules à taux fixe mais à échéances modulables : en principe, l'emprunteur peut moduler ses mensualités tant à la hausse qu'à la baisse, voire suspendre pendant une durée limitée le remboursement de son prêt ; en pratique, les modalités d'application de ces formules sont telles que la marge de manœuvre de l'emprunteur est quasiment réduite à zéro.
Les prêts à taux variables
Lorsque le prêt est à taux variable, son niveau est fixé à partir d'un indice de référence sur lequel la banque applique une marge. Le niveau de la marge dépend du profil de l'emprunteur : de 1,20 à 2 points selon le montant de l'apport personnel.
Dans la majorité des cas, l'indice retenu est le taux interbancaire de la zone euro, appelé « Euribor », à échéance de trois mois ou d'un an. Ce taux correspond au taux auquel les banques de la zone euro se prêtent des liquidités entre elles pour des durées de trois mois ou d'un an : il s'agit donc d'un indicateur du coût de l'argent à court terme. C'est la raison pour laquelle le taux des prêts à taux variable est en principe moins élevé que celui des prêts à taux fixe, adossés sur des taux d'intérêt à long terme.
Le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser. En cas de modification du taux débiteur, l'emprunteur doit être informé sur support papier ou sur un autre support durable, avant que la modification n'entre en vigueur. Cette information doit indiquer le montant des échéances après l'entrée en vigueur du nouveau taux débiteur ainsi que, le cas échéant, toute modification du nombre ou de la périodicité des échéances (C. consom. art. L 313-46).
Les modalités de révision du taux
La révision du taux intervient tous les trois mois ou tous les ans, selon les conditions prévues dans le contrat de prêt.
Dans la majorité des cas, les variations de taux se répercutent d'abord sur la durée du prêt : lorsque l'indice de référence augmente, le montant des mensualités reste identique et la durée du prêt s'allonge avec, dans certains cas, un plafond de cinq années supplémentaires. Au-delà, lorsque l'ajustement sur la durée n'est pas suffisant, c'est le montant de la mensualité qui est majoré. Mais, parfois, c'est le contraire qui se passe : la hausse du taux se répercute en priorité sur le montant de la mensualité (le plus souvent, dans la limite de l'inflation) puis, si ce n'est pas suffisant, sur la durée.
Certains prêts à taux variable comportent des butoirs ou « caps », à la hausse comme à la baisse ou uniquement à la hausse. Cela signifie que les variations du taux d'intérêt seront contenues dans une fourchette si le prêt comporte un cap à la hausse et à la baisse (par exemple, taux de départ + ou - 2 points) ou ne pourront pas dépasser un plafond si le prêt ne contient qu'un cap à la hausse. Par exemple, avec un taux de départ à 4 % et un cap de 2 points, le taux ne pourra jamais dépasser 6 %, quelle que soit l'évolution ultérieure des taux d'intérêt.
Le passage à taux fixe
La plupart des banques permettent à l'emprunteur de passer à taux fixe, sans frais. Ce passage est possible, soit à tout moment, soit uniquement une fois par an à la date anniversaire du prêt. Le taux applicable est alors calculé, dans la majorité des cas, à partir d'un indice qui fait référence à un taux à long terme (taux moyen des emprunts d'État).
Renégocier un prêt ou le faire racheter par une banque concurrente
Lorsque les taux d'intérêt baissent, ceux qui ont emprunté à taux fixe ne peuvent pas en profiter. Ils ont cependant la possibilité de renégocier avec leur banque les conditions financières de leur emprunt initial ou de s'adresser à une banque concurrente qui va « racheter » leur prêt.
La renégociation est la solution la plus simple (pas de formalités particulières, en dehors de la signature d'un avenant au contrat de prêt initial) et la moins coûteuse : seuls des frais de dossier, dont le montant est négociable, pourront être réclamés à l'emprunteur.
L'avenant au contrat de prêt initial doit comprendre pour les prêts à taux fixe, d'une part, un échéancier des remboursements, détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé, et, d'autre part, le taux annuel effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir. Pour les prêts à taux variable, l'avenant doit comprendre le taux annuel effectif global et le coût du crédit calculés sur la base des seuls échéances et frais à venir jusqu'à la date de révision du taux. L'avenant doit indiquer les conditions et les modalités de révision du taux d'intérêt (C. consom. art. L 313-39).
À compter de la réception de l'avenant au contrat initial, l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. L'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l'acceptation par l'emprunteur.
Le rachat d'un prêt par une autre banque entraîne des frais supplémentaires : pénalités de remboursement anticipé (plafonnées dans tous les cas à 3 % du capital restant dû) et frais liés au transfert ou à la constitution de nouvelles garanties. Compte tenu de ces différents frais, un rachat de prêt n'est réellement avantageux que s'il intervient au cours des premières années de remboursement (celles pendant lesquelles la majorité des intérêts est remboursée) et si l'écart de taux est d'au moins deux points.
Les frais de garantie peuvent varier du simple au double selon la technique utilisée par la nouvelle banque pour se garantir : la plus répandue et la plus coûteuse est celle qui consiste à reprendre une hypothèque de premier rang sur le bien financé puisque la banque devra obtenir la radiation ou mainlevée de la première hypothèque et procéder à l'inscription d'une nouvelle hypothèque.
Mais, de plus en plus souvent, les banques acceptent de s'inscrire en second rang sur l'hypothèque prise par la première banque. Cette solution est sans risque pour elles puisque l'hypothèque de premier rang va s'éteindre d'elle-même avec le remboursement du prêt initial. De plus, elle permet de faire l'économie des frais de mainlevée : l'emprunteur n'aura à payer que les frais liés à la constitution de l'hypothèque de second rang.
Enfin, la solution la plus avantageuse mais la moins utilisée est celle de la « subrogation d'hypothèque » car elle nécessite l'accord de la première banque, souvent peu encline à le donner. Elle consiste à transférer le prêt d'une banque à l'autre en transférant également les effets de l'inscription hypothécaire initiale à la nouvelle banque et permet ainsi d'éviter à la fois les frais de mainlevée et ceux liés à la constitution d'une nouvelle hypothèque.
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Pour en savoir plus : voir La Quotidienne du 12 novembre
