Les modalités de remboursement
Chaque mensualité se compose des deux éléments suivants : le montant des intérêts calculés sur le capital restant dû et l'amortissement du capital emprunté. Le montant des intérêts et celui du remboursement du capital évoluent de manière inverse : durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est largement supérieure à celle du capital remboursé. En revanche, en fin de prêt, les mensualités ne comportent quasiment plus d'intérêts. Selon les banques, la cotisation d'assurance décès-invalidité obligatoire est ou non comprise dans le montant des mensualités et calculée soit sur la totalité du capital emprunté, soit sur le capital restant dû.
Défaillance de l'emprunteur
Lorsque l'emprunteur ne peut plus faire face au paiement de ses mensualités aux dates prévues, il a intérêt à trouver une solution amiable avec sa banque. Elle peut consister en l'octroi de délais de paiement : dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt peut être majoré jusqu'à ce que l'emprunteur respecte à nouveau l'échéancier prévu au contrat. Cette majoration de taux ne peut pas être supérieure à trois points (C. consom. art. L 313-50 et R 313-26).
Si aucun accord ne peut être trouvé et si la banque opte pour l'annulation du crédit, elle peut exiger de l'emprunteur (C. consom. art. L 313-51) :
- le remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus et non payés, mais pas le versement des intérêts à venir ;
- le versement d'intérêts de retard, à un taux égal à celui du prêt, calculés sur les sommes restant dues jusqu'à la date de leur règlement effectif ;
- le remboursement des frais taxables, c'est-à-dire pour l'essentiel des frais de justice occasionnés par la défaillance de l'emprunteur, mais pas le remboursement forfaitaire de frais de recouvrement, de frais d'envoi de lettres recommandées ou de sommation d'huissier (C. consom. art. L 313-52) ;
- le versement d'une indemnité dont le montant est plafonné à 7 % du capital restant dû et des intérêts échus et non versés (C. consom. art. R 313-28).
Demander des délais de paiement au juge
L'emprunteur qui éprouve des difficultés à rembourser son prêt peut demander au juge d'instance de lui accorder un délai de grâce pendant lequel les échéances seront suspendues.
Les conditions de fixation de ce délai sont les mêmes que celles exposées n° 6051 pour les crédits à la consommation.
Rembourser par anticipation
L'emprunteur peut toujours rembourser son prêt immobilier par anticipation. Si le contrat de prêt le prévoit, la banque peut exiger le versement d'une indemnité de remboursement anticipé. Toutefois, pour les contrats conclus après le 30 juin 1999, aucune indemnité ne peut être réclamée à l'emprunteur lorsque le remboursement est consécutif à la vente du logement dans les trois cas suivants : changement du lieu de travail, cessation de l'activité professionnelle ou décès de l'emprunteur ou de son conjoint.
Lorsqu'elle est due, l'indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d'intérêts, calculés au taux moyen du prêt (hors cotisation d'assurance) sur le montant du capital remboursé par anticipation ; cette indemnité est, dans tous les cas, plafonnée à 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Aucune autre indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur (C. consom. art. L 313-47 et R 313-25).
L'établissement prêteur doit communiquer gratuitement à l'emprunteur, après réception de la demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté. Ces informations chiffrent au moins les conséquences qui s'imposeront à l'emprunteur s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit et formule clairement les hypothèses utilisées (C. consom. art. L 313-47, al. 3).
Le remboursement anticipé peut être total ou seulement partiel. Mais, dans ce dernier cas, le contrat peut interdire les remboursements anticipés inférieurs ou égaux à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde (C. consom. art. L 313-47). Le remboursement partiel peut se traduire, au choix de l'emprunteur, soit par une réduction des mensualités restant dues, soit par une réduction de la durée du prêt.
Pour en savoir plus sur le crédit immobilier : voir Les Quotidiennes du 27 novembre 2018 et du 28 novembre 2018
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Pour en savoir plus : voir La Quotidienne du 12 novembre
