Des copropriétaires assignent le syndicat des copropriétaires en annulation d’une assemblée générale (AG) en raison, notamment, de la nullité du mandat du syndic faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé.
La cour d’appel rejette la demande au motif que le syndic n’a pas été attrait à l’instance.
La Cour de cassation confirme. La demande d’annulation d’une AG en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation implique qu'il soit statué contradictoirement sur le manquement qui lui est reproché.
A noter : La solution est nouvelle.
Le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf dispense votée par l’AG à la majorité de l’article 25 ou 25-1, dispense qui ne peut intervenir que dans certaines conditions (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18, II). La sanction de la méconnaissance de cette obligation est la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant sa désignation (Cass. 3e civ. 8-4-2009 n° 08 11.965 : BPIM 3/09 inf. 228 ; Cass. 3e civ. 16-3-2011 n° 10 14.005, 10 14.591 : BPIM 3/11 inf. 229). Sous réserve de la validité des actes passés avec les tiers de bonne foi, la nullité du mandat du syndic rétroagit au jour de sa désignation. Il en résulte que les assemblées convoquées par le syndic dénué de mandat sont annulables (Cass. 3e civ. 7-7-1999 n° 97 19.799 : BPIM 6/99 inf. 446), si, évidemment, l’annulation est demandée en justice (Cass. 3e civ. 8-6-2005 n° 04 12.515 : BPIM 5/05 inf. 350 ; Cass. 3e civ. 7-4-2009 n° 08 15.204 : BPIM 3/09 inf. 229).
La nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé peut donc être invoquée au soutien d’une demande de nullité d’AG. Mais le syndic doit-il, dans ce cas, être attrait dans la cause alors que la nullité de son mandat n’est invoquée qu’au soutien d’une autre demande ? La Cour de cassation répond logiquement par l’affirmative. La demande principale, à savoir l’annulation de l’AG, implique qu’il soit statué sur la validité du mandat et donc sur le manquement reproché au syndic. Or, en application de l’article 14 du Code de procédure civile, il est interdit de juger une partie sans qu’elle soit entendue ou appelée. Il n’est donc pas possible de statuer sur la validité d’un contrat sans que les parties à cet acte n’aient été entendues ou appelées. La cour d’appel ne pouvait donc se prononcer sur la nullité alléguée du mandat du syndic en son absence.
Cet arrêt peut être rapproché d’un autre : lorsque la désignation d'un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l'article 47 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l'issue d'une procédure contradictoire (Cass. 3e civ. 5-7-2018 n° 17 21.034 : BPIM 4/18 inf. 293).
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 40020
