Des copropriétaires, se plaignant de la formation d’amas de neige tombée de la toiture de l’immeuble et obstruant les fenêtres de leur studio situé au rez-de-chaussée, assignent le syndicat des copropriétaires en indemnisation de leur préjudice de jouissance.
La cour d’appel accueille leur demande.
Le pourvoi en cassation formé par le syndicat des copropriétaires est rejeté : dès lors qu’un monticule de neige d’environ trois mètres avait pu se former au droit de la toiture devant leurs ouvertures, et qu’à plusieurs reprises il avait été impossible d’ouvrir les volets de l’appartement à cause d’un amoncellement de neige, la cour d’appel a pu retenir que le déneigement de la toiture participait de son entretien, et que le syndicat devait donc répondre, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, du préjudice résultant de l’absence de déneigement.
A noter : La précision est nouvelle, la question de l’obligation qu’aurait le syndicat des copropriétaires de procéder, en période hivernale et au titre de son obligation d’entretien, au déneigement de la toiture des immeubles situés en zone montagneuse n’ayant jamais été posée à la Cour de cassation. Le syndicat des copropriétaires est responsable, à l’égard des copropriétaires ou des tiers, des vices de construction et du défaut d’entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). Sa responsabilité est le corollaire de son obligation de maintenir en bon état les parties communes. Il s’agit d’un régime de responsabilité de plein droit, et il n’est donc pas nécessaire de prouver la faute du syndicat, mais seulement le lien de causalité entre le défaut d’entretien ou le vice de construction des parties communes et le dommage dont se plaint la victime (Cass. 3e civ. 14-12-2004 n° 03-12.191). La responsabilité du syndicat pour défaut d’entretien avait déjà été retenue en raison de l’absence de déneigement des voies de circulation, parties communes, ayant entraîné une chute (Cass. 3e civ. 23-6-2010 n° 09-14.407).
Qu’en est-il du déneigement du toit ? Le déneigement, en période hivernale, de la toiture d’un immeuble situé en zone montagneuse n’entre pas systématiquement dans le cadre de l’obligation d’entretien du syndicat. Mais il en va différemment lorsque la neige accumulée sur le toit tombe par masse au pied de la façade et crée une situation dont l’anormalité est, comme en l’espèce, manifeste.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39040
