Une demande en révision du loyer d'un bail commercial peut être formée trois ans après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Le loyer révisé est en principe plafonné, sauf dans le cas où une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer révisé est fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-38).
Soutenant se trouver dans ce dernier cas, le locataire d'un local commercial parisien demande la révision du loyer et sa fixation à un montant correspondant à la valeur locative, inférieur au loyer en vigueur. Pour s'opposer à cette demande, le propriétaire fait valoir qu'elle suppose que soit établie une corrélation entre le sens de la variation des facteurs de commercialité et le sens de la variation de la valeur locative, la seconde devant résulter de la première, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La Cour de cassation écarte cet argument : dès lors que le déplafonnement du loyer révisé est légalement justifié, ce dernier doit être fixé au montant de la valeur locative, quel qu'il soit, même inférieur au loyer en vigueur et indépendamment du sens de la variation de l'indice.
A noter : 1. Au cas présent, le loyer résultant du bail était très supérieur au prix du marché local, de sorte qu'il était supérieur à la valeur locative même en tenant compte de son augmentation de plus de 10%. Fallait-il fixer le loyer révisé dans la limite d’un loyer plancher qui aurait été le loyer contractuel ? La cour de cassation répond par la négative et juge que le loyer doit être fixé à la valeur locative sans plafond ni plancher. Ce n’est pas la première fois qu’elle se prononce en ce sens, que ce soit dans le cadre de la révision triennale ou à propos du loyer du bail renouvelé (Cass. 3e civ. 11-5-1982 n° 80-15.285 : Bull. civ. III n° 119 ; Cass. 3e civ. 15-1-1992 n° 90-15.876 : Bull. civ. III n° 18) : dès lors que les conditions du déplafonnement sont remplies, le loyer doit être fixé à la valeur locative.
Les parties ne devraient pas pouvoir déroger à cette règle, les dispositions relatives à la révision légale étant d'ordre public, ainsi que la Cour de cassation l'a rappelé récemment dans le cadre d'une demande fondée sur l'article L 145-39 (Cass. 3e civ. 30-3-2017 n° 16-13.914 FS-PB : RJDA 6/17 n° 393).
Rappelons en revanche, qu'en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque cette dernière se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice du coût de la construction (Cass. 3e civ. 6-2-2008 n° 06-21.983 FS-PBI : RJDA 5/08 n° 494).
2. Les éléments retenus en l'espèce pour retenir la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité étaient les suivants : la construction de nombreux logements et bâtiments à usage scolaire et industriel ; la rénovation et l’aménagement de la portion de l’avenue sur laquelle étaient implantés les lieux loués.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4758
