Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en contestation de la décision d’assemblée générale lui ayant interdit de faire usage de la terrasse commune attenante à son appartement et en reconnaissance d’un droit de jouissance privative attaché à son lot sur cette terrasse.
La cour d’appel rejette la demande.
Le pourvoi est rejeté : la cour d’appel a souverainement considéré que l’autorisation donnée par l’assemblée générale, à la précédente puis à l’actuelle propriétaire, d’utiliser la terrasse était une simple autorisation personnelle donnée aux propriétaires successifs de l’appartement nommément identifiés. Un tel droit, personnel et non cessible, ne leur a pas conféré un droit réel de jouissance privatif sur une partie commune. Et cette copropriétaire n’a pas pu davantage, s’agissant d’une simple tolérance, l’acquérir par l’effet de la prescription acquisitive.
A noter : Confirmation de jurisprudence.
Bien que cela ne soit pas prévu par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, il est constant qu’un droit de jouissance privatif peut être attribué sur une partie commune, soit par le règlement de copropriété, soit par une décision d’assemblée générale. Généralement, l’autorisation donnée par l’assemblée générale d’utiliser une partie commune à titre privatif confère un droit réel et perpétuel (Cass. 3e civ. 4-3-1992 n° 90-13.145 : RJDA 6/92 n° 635 ; Cass. 3e civ. 17-6-1997 n° 96-10.506 ; Cass. 3e civ. 25-2-2016 n° 15.13.105). Une telle autorisation entraîne une modification du règlement de copropriété avec une publication à la conservation des hypothèques (Cass. 3e civ. 27-3-2008 n° 07-11.801 : BPIM 3/08 inf. 237).
Mais ce droit de jouissance peut également être accordé à titre de simple tolérance, c’est alors un droit de jouissance temporaire (Cass. 3e civ. 17-4-1991 n° 89-15.172 ; Cass. 3e civ. 3-10-1991 n° 89-21.712). La nature du droit ainsi conféré - droit réel ou droit personnel - dépend de l’étendue du droit concédé. S’il s’agit d’une autorisation révocable ou précaire, limitée dans le temps, elle est considérée comme conférant un droit personnel et peut être accordée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ. 2-3-2010 n° 09-13.090). Mais si l’autorisation est donnée à titre d’accessoire d’un lot, il s’agit d’un droit réel et perpétuel. Un tel droit peut s’acquérir par le jeu de prescription acquisitive (Cass. 3e civ. 24-10-2007 n° 06-19.260 : BPIM 6/07 inf. 430), alors qu'un acte de simple tolérance ne peut fonder ni possession ni prescription (Cass. 3e civ. 6-5-2014 n° 13-16.790).
En l’espèce, un droit d’usage sur une terrasse commune avait été accordé par une décision d’assemblée générale. La cour d’appel a retenu, interprétant souverainement cette décision, que les copropriétaires avaient entendu accorder de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l’appartement, et non un droit réel attaché au lot de copropriété. Il en résulte qu’ils n’ont pas pu acquérir, par prescription, un droit réel de jouissance privative et que l’assemblée générale a pu le révoquer librement.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 35570
