Le titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de cession du local loué par le propriétaire (C. com. art. L 145-46-1 issu de la loi 2014-626 du 18-6-2014, dite loi « Pinel »). Ce droit de préemption bénéficie-t-il à une société qui loue des locaux pour y exploiter une résidence de tourisme, hôtelière, étudiante ou de retraite ?
Pour le ministre de l'économie et des finances, le contrat de bail liant le propriétaire d’un local et l’exploitant d’une résidence étudiante ou hôtelière ou d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes revêt une nature commerciale dès lors que le locataire exploitant ne se limite pas à sous-louer les logements à usage d’habitation qui composent la résidence et met à disposition des sous-locataires trois au moins des quatre prestations de services listées à l’article 261 D du CGI : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. La nature commerciale du bail fait entrer la cession de l’immeuble qui en est l’objet dans le champ d’application du droit de préemption du locataire commercial.
Le gouvernement précise que le maintien dans les lieux du locataire après la date d’effet d’un congé qui lui a été valablement donné par le bailleur fait obstacle au droit de préemption. Le locataire ne bénéficie plus d’aucun droit tiré du statut des baux commerciaux. Il en va de même du locataire évincé qui reste dans les lieux dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur, sauf à ce que le droit de préemption ait été contractuellement prévu.
A noter : Cette précision ministérielle est la bienvenue : elle met fin à un « cas douteux » de mise en œuvre du droit de préemption du locataire commercial (J.-Cl. Notarial Formulaire v° Préemption fasc. 480 n°s 78 s. par J. Lafond). L’attractivité de la nature commerciale du bail sur l’usage du local est affirmée dans l’hypothèse d’une exploitation de logements par une résidence avec services. Elle est toutefois conditionnée : le local est rendu commercial par les prestations d’hébergement fournies par l’exploitant. La notion d’usage du local donné à bail est ainsi écartée d’un revers de CGI au profit de celle de l’activité exercée.
Caroline CROS
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Vente immobilière n° 41510
