La loi Alur 2014-366 du 26-3-2014 prévoit la mise en place d'un dispositif d'encadrement des loyers dans les communes où le marché locatif est particulièrement tendu. Le loyer d'un logement ne pourra pas dépasser de 20% un loyer de référence au m² fixé par arrêté préfectoral, ni être inférieur de 30% à ce loyer de référence.
Un décret poursuit la mise en place de cet encadrement des loyers. Il devrait entrer en vigueur le 1er août 2015 sous réserve que les préfets aient fixé les loyers de référence. Selon nos informations, cela devrait être le cas à cette date à Paris et à compter du 1er janvier 2016 à Lille.
En ce qui concerne la détermination, par secteurs géographiques, des loyers de référence, le décret précise, sans surprise, que ceux-ci devront être déterminés en fonction au moins du type de location (meublée ou non meublée), du nombre de pièces principales (pièces destinées au séjour ou au sommeil) et de la date de construction. Les secteurs géographiques retenus doivent constituer des zones homogènes par rapport aux loyers constatés sur le marché locatif.
L'application d'un complément de loyer sur le loyer de référence majoré doit être justifiée par des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :
- elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
- elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (terrasse, jardin par exemple) ;
- elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
La notion de « zones homogènes » et celle de « caractéristiques déterminantes » justifiant l'application d'un complément de loyer restent floues et donc, sujettes à interprétation. Rappelons qu'en 2014, le Conseil constitutionnel avait déclaré contraire à la Constitution la notion de « caractéristiques exceptionnelles » d'un logement justifiant un complément de loyer comme portant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté contractuelle (Cons. const. 20-3-2014 n° 2014-691 DC ).
Pour la réévaluation des loyers sous-évalués, le décret précise que les références de loyers à fournir par le bailleur au locataire doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. Une disposition similaire était prévue par l'article 19 de loi de 1989, abrogé par la loi Alur. Elle était plus précise puisqu'elle obligeait le bailleur à fournir au moins 2/3 de références concernant des locataires en place depuis au moins trois ans. Le décret paraît donc plus souple puisqu'il ne fixe pas la proportion de références « anciennes » à fournir.
