Un couple loue un appartement et y vit avec ses deux enfants. Le couple se sépare, l’épouse conservant la jouissance du domicile familial. À son décès, son époux signe un avenant au bail le désignant comme seul titulaire du bail.
Plusieurs mensualités étant demeurées impayées, le bailleur fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat, puis l'assigne en constat d'acquisition de cette clause, en expulsion et en paiement de l’arriéré locatif.
Les enfants du locataire interviennent volontairement à l'instance et sollicitent la reconnaissance, au bénéfice de l’un d’entre eux, du transfert du bail au décès de sa mère, avec laquelle il cohabitait depuis plus d'un an.
La cour d’appel rejette la demande du bailleur. Elle constate :
que le local loué a servi à l'habitation des époux ;
que l’époux, bien que n'ayant pas donné congé, a fait connaître son désintérêt pour les locaux qu'il n'habitait plus ;
que l’époux n'a jamais demandé à bénéficier du transfert du contrat de location après le décès de son épouse, malgré l'avenant le désignant comme seul titulaire.
Le contrat de location devait donc se poursuivre au profit du fils, titulaire, en concurrence avec son père, du droit au transfert comme vivant avec sa mère dans les lieux loués pendant l’année précédant le décès.
Censure de la Cour de cassation. L’époux, cotitulaire du bail, n'a pas expressément renoncé, après le décès de son épouse, à l'exclusivité de son droit au bail et n'a pas mis fin à ce bail par un congé valablement délivré.
A noter :
Confirmation de jurisprudence.
Au décès du locataire, le bail est transféré à un certain nombre de personnes, dont les descendants, qui vivaient avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date du décès (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 14). Ces dispositions doivent être combinées avec celles du Code civil relatives à la cotitularité du bail qui prévoient que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux (C. civ. art. 1751). La séparation de fait des époux ou l'autorisation qui leur est donnée de résider séparément ne remet pas en cause la cotitularité du bail portant sur le logement qui a servi effectivement à leur habitation commune (Cass. 3e civ. 27-5-1998 n° 96-13.543 : RJDA 10/98 n° 1078 ; Cass. 3e civ. 31-5-2006 n° 04-16.920 : BPIM 4/06 inf. 305).
Le conjoint survivant cotitulaire du bail bénéficie d’un droit exclusif sur ce bail, sauf pour lui à y renoncer expressément. En présence d’un conjoint survivant, les enfants, comme tous les bénéficiaires listés par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, sont donc exclus du bénéfice du transfert des droits locatifs. En tout état de cause, si le conjoint survivant renonce à son droit exclusif, cette renonciation ne peut porter que sur l'exclusivité du droit au bail et ne peut lui permettre, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire.
En l’espèce, le locataire titulaire du bail n’ayant fait ni l’un ni l’autre, son fils ne pouvait pas bénéficier du transfert du bail au décès de sa mère, et ce, même s’il vivait avec elle depuis un an.
