À la suite d'un contrôle portant sur la valeur déclarée à l’ISF de sa résidence secondaire, l'une des plus belles adresses de la Riviera française sur les hauteurs de Nice, le célèbre propriétaire d'une villa de grande valeur architecturale jouissant d'un environnement d’exception, avec vue unique sur le Cap-Ferrat et la Baie des Anges, reproche notamment au fisc de ne pas avoir pris en compte comme facteur de dépréciation la présence d'une antenne de télévision obstruant la vue mer. Le propriétaire obtient du fisc l'application d'une décote de 5 %.
La bataille ne s’arrête pas là. Lors d’un précédent contrôle sur la valeur déclarée de la propriété à l’ISF (et alors même que la charge de la preuve de la sous-évaluation pèse sur le fisc !), le propriétaire avait mandaté un expert afin d’évaluer la villa niçoise. Ce dernier avait retenu pour seuls éléments de comparaison des ventes de villas situées sur la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, commune plus prisée constituant un micro marché. Il avait alors calculé un prix de vente moyen au mètre carré puis appliqué une « décote de situation » de 45 % correspondant à la différence de valeur entre les prix de Saint-Jean-Cap-Ferrat et ceux de Nice. Si les juges du TGI de Nice ont validé cette méthode, ceux de la Cour d’appel d’Aix en Provence la rejettent au motif que si les prix de vente doivent être minorés de 45 % c’est que les biens retenus ne sont pas intrinsèquement comparables avec la villa litigieuse. Ils fixent alors la valeur de la villa par comparaison avec des biens situés à Nice, Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer.
A noter : La solution est classique et sans surprise. Rendue en matière d’ISF, elle est transposable à l’IFI et aux droits de mutation à titre gratuit.
Caroline DANCOISNE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Patrimoine n° 5620
