Un bail verbal portant sur un appartement à usage d’habitation a été consenti à un particulier. L’immeuble a été frappé par un arrêté de péril et la commune, qui a assuré le relogement du locataire, a mis en demeure les propriétaires indivis de lui rembourser les frais de relogement.
Ceux-ci ont assigné leur locataire pour le voir déclaré occupant sans droit ni titre. Cette demande a été accueillie par le tribunal.
La commune a alors formé tierce opposition à ce jugement.
La cour d’appel a rejeté la demande de la commune tendant à ce que soit déclarée licite l’occupation du logement par le locataire au motif que s’il y a eu un contrat de bail verbal de 1994 à 1998, sa reconduction tacite ou son renouvellement après cette date ne peut être supposée.
L’arrêt est cassé : le bail verbal est soumis aux dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail verbal a été tacitement reconduit.
A noter :
Précision nouvelle. Le contrat de location doit être établi par écrit (Loi 89-462 du 6-7-2021 art. 3). Néanmoins, la jurisprudence admet la validité du bail d’habitation conclu verbalement (Cass. 3e civ. 7-2-1990 n° 88-16.225 : Bull. civ. III n° 140). C’est alors à celui qui se prévaut d’un bail verbal d’en rapporter la preuve. Quel est le régime juridique d’un tel bail verbal ? La jurisprudence est désormais fixée en ce sens qu’un bail verbal, portant sur un logement principal à usage d’habitation, est soumis à la réglementation d’ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut donc se prévaloir du droit de reprise prévu par ce texte (Cass. 3e civ. 27-1-1999 n° 97-12.246 : BPIM 2/99 inf. 174), le locataire peut se prévaloir quant à lui du délai de congé réduit prévu par l’article 15, I de cette loi (Cass. 3e civ. 5-2-2014 n° 13-10.804 : BPIM 2/14 inf. 134).
La Cour de cassation n’avait pas encore eu l’occasion de se prononcer sur la durée d’un bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation. En l’espèce, l’existence d’un bail n’était pas contestée pour la période 1994-1998, mais l’était pour la période postérieure. La cour d’appel a considéré qu’il n’était pas établi qu’il avait été ensuite reconduit ou renouvelé à compter de 1998 et que le locataire était donc devenu sans droit ni titre. Mais un bail d’habitation, fût-il verbal, étant régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, est donc soumis aux dispositions de l’article 10 de cette loi, qui prévoit que le contrat est conclu pour une durée de 3 ou 6 ans selon que le bailleur est une personne physique ou morale, et qu’à défaut de congé donné par le bailleur, il est reconduit tacitement à son terme pour cette même durée. Il en résulte que la cour d’appel a inversé le raisonnement en considérant qu’il ne pouvait être supposé que le bail avait été reconduit après 1998, alors que, au contraire, à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail avait été tacitement reconduit dans les conditions prévues par l’article 10.
