Un copropriétaire agit en annulation de deux assemblées générales en raison de l’irrégularité affectant la feuille de présence, qui ne mentionne pas le nombre de voix dont disposent les copropriétaires dans les parties communes spéciales de chaque bâtiment.
La cour d’appel accueille sa demande. Elle considère que la seule mention du nombre de voix dans les parties communes générales ne suffit pas.
L’arrêt est cassé : l’omission des mentions obligatoires de la feuille de présence ne rend l’assemblée générale annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants pour assurer l’identification des copropriétaires présents ou représentés et le contrôle des résultats des votes. La cour d’appel ne pouvait donc pas annuler l’assemblée générale sans constater que la feuille de présence ne contenait pas les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et contrôler, par rapprochement avec les mentions du procès-verbal d’assemblée générale, les résultats des votes relatifs aux parties communes spéciales.
À noter : Jurisprudence nouvelle. La tenue d’une feuille de présence en assemblée générale est obligatoire (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 14). Elle doit indiquer, outre les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, le nombre de voix dont il dispose. Elle tient compte, s’il y a lieu, de la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 22) et du nombre de voix attribuées aux copropriétaires pour le paiement des charges spéciales lorsque le règlement de copropriété prévoit que seuls les copropriétaires qui y contribuent prennent part au vote (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10, dernier al. dans sa rédaction issue de Ord. 2019-1101 du 30-10-2019). En l’espèce, la feuille de présence ne mentionnait pas le nombre de voix des copropriétaires pour les votes des décisions relatives aux parties communes spéciales.
L’absence d’établissement de la feuille de présence est en principe sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale (Cass. 3e civ. 18-6-2008 n° 07-13.818 FS-D) mais, s’agissant de l’insuffisance d’identification des copropriétaires, la jurisprudence se montre assez libérale et il suffit, pour éviter la sanction, qu’elle contienne les éléments suffisants pour permettre d’identifier les copropriétaires qui ont assisté à la réunion et ceux qui y sont représentés (Cass. 3e civ. 21-6-2006 n° 05-15.752 FS-PB : BPIM 5/06 inf. 382 ; Cass. 3e civ. 18-9-2012 n° 08-70.203 F-D).
Qu’en est-il lorsque c’est le nombre de voix des copropriétaires qui fait défaut ? Si la feuille de présence est indéniablement nécessaire pour établir l’identité des copropriétaires présents ou représentés lors des votes, elle n’est pas indispensable en revanche pour la détermination des voix des copropriétaires, qui est précisée par le règlement de copropriété, auquel il est aisé de se référer. Le procès-verbal peut d’ailleurs remplir le même rôle, puisqu’il comporte généralement l’indication détaillée des opposants et des abstentionnistes et le nombre de voix dont ils disposent, le nombre de voix favorables s’en déduisant. De même que la Cour de cassation décide que les mentions de la feuille de présence relatives aux voix peuvent être utilisées pour compléter celles du procès-verbal (Cass. 3e civ. 13-12-1977 n° 76-12.240 : Bull. civ. III n° 443 ; Cass. 3e civ. 11-5-2000 n° 98-17.029 FS-PBI : BPIM 5/00 inf. 337 ; Cass. 3e civ. 11-7-2019 n° 18-18.615 F-D : BPIM 5/19 inf. 351), elle décide, à l’inverse dans cette affaire, que les mentions du procès-verbal d’assemblée générale peuvent pallier les insuffisances de la feuille de présence.
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 37630
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