Le développement du commerce en ligne a donné lieu à l’apparition dans le centre des grandes villes de magasins « fantômes » (« dark stores » ou « quick stores »). Il s’agit d’anciens magasins transformés en entrepôts, dans lesquels les marchandises sont stockées et les commandes en ligne préparées, avant d’être confiées à des livreurs. Cette activité de logistique urbaine, qui permet aux professionnels du secteur de tenir la promesse d’une livraison rapide aux clients, a notamment des conséquences en matière de tranquillité publique et de pollution et peut fragiliser le commerce traditionnel.
Le Gouvernement vient de publier un guide qui précise le cadre juridique de ce nouveau type d’activité afin de faciliter l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme en ce domaine. Dans la majorité des cas, ces locaux sont implantés dans des grandes villes et agglomérations et sont soumis au plan local d’urbanisme (PLU ou PLUI s’il est intercommunal).
Destiné aux maires et présidents d’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) pour les aider à réguler l’implantation des « dark stores », ce guide peut aussi être utile aux professionnels pour s’assurer de la légalité de l’ouverture de tels magasins.
Classement des « dark stores » selon la destination de l’immeuble
Le PLU peut réglementer les destinations et les sous-destinations des constructions, telles qu’elles sont fixées par les textes (C. urb. art. R 151-27 et R 151-28 ; Arrêté LHAL1622621A du 10-11-2016). Le guide précise que les « dark stores » relèvent, selon le cas, de la destination :
« commerces et activités de service », qui inclut la sous-destination « artisanat et commerce de détail », recouvrant elle-même les « constructions commerciales destinées à la présentation et vente de bien directe à une clientèle » ;
ou « autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires », celle-ci recouvrant notamment les entrepôts, c’est-à-dire les constructions destinées au stockage des biens ou à la logistique.
Ainsi, affirme le guide, correspondent à la catégorie des « entrepôts » les « dark stores » qui assurent uniquement le stockage ou l’entreposage de produits destinés à la préparation de commandes, sans être destinés à l’accueil d’une clientèle et à la vente directe de biens à celle-ci (dans la mesure où le consommateur effectue ses achats en ligne et se fait livrer à domicile). En revanche, en cas d’installation d’un comptoir de retrait de marchandises pour la clientèle avec des horaires d’ouverture habituels correspondant à ceux d’un commerce alimentaire, le local entrerait dans la sous-destination « artisanat et commerce de détail », y compris si l’activité de livraison reste prédominante.
Pour les PLU qui n’ont pas encore été actualisés au regard de la loi Alur du 24 mars 2014 (comme c’est le cas de celui de la ville de Paris), les « dark stores » peuvent être classés dans les destinations « entrepôt » ou « commerce », prévues par l’ancien article R 123-9 du Code de l’urbanisme. Dans la mesure où ces anciennes destinations n’avaient pas été définies par arrêté, il convient de se référer aux définitions qu’en a données le PLU, celles-ci pouvant être différentes de celles désormais prévues par l’arrêté de 2016 pour les PLU actualisés. A défaut de définition dans le PLU non actualisé, le classement pourrait être moins évident.
Outils de régulation de l’implantation des « dark stores »
L’implantation de « dark store » sur le territoire d’une ville peut être encadrée par :
le PLU, qui peut notamment préciser la nature des activités pouvant être exercées dans des zones qu’il délimite, définir en fonction des situations locales les règles concernant la destination (ici celle d’entrepôt) et la nature des constructions autorisées (C. urb. art. L 151-9 et R 151-33), délimiter des secteurs dans lesquels doit être préservée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir les prescriptions permettant d’assurer cet objectif (art. L 151-16), par exemple en luttant contre la transformation de commerces traditionnels en « dark stores » ; il peut aussi imposer des prescriptions relatives à la préservation ou au développement d’infrastructures et d’équipements logistiques dans des zones délimitées (art. précité) ;
les schémas de cohérence territoriale (Scot), qui comportent un document d'aménagement artisanal, commercial et logistique (DAACL) déterminant les conditions d'implantation des équipements commerciaux lesquels, en raison de leur importance, sont susceptibles d'avoir une incidence significative sur l'aménagement du territoire, le commerce de centre-ville et le développement durable ; ce document peut définir une localisation préférentielle pour les locaux logistiques commerciaux ;
des autorisations d’urbanisme requises en cas de changement de destination des locaux (déclaration préalable ou, s’il s’accompagne d’une modification de façade ou de la structure porteuse, demande de permis de construire) ou d’une autorisation d’exploitation commerciale ; ces autorisations permettent à l’autorité compétente d’effectuer un contrôle.
Sanctions des implantations irrégulières
L’implantation d’un « dark store » peut être irrégulière pour non-respect des règles de procédure (défaut de déclaration ou d’autorisation, par exemple) ou pour contrariété avec les règles de fond fixées par le PLU ou par le règlement national d’urbanisme (RNU), voire pour ces deux raisons simultanément.
Le responsable de l’irrégularité peut être mis en demeure par l’autorité compétente (souvent, le maire) de régulariser la situation sous astreinte. Des amendes sont aussi prévues par le Code de l’urbanisme (par exemple, art. L 480-4 pour les constructions et aménagements ne respectant pas les règles de procédure ou de fond).
Le guide précise que le maire peut en outre procéder à des opérations de contrôle ciblées, pour un effet dissuasif.
