Un syndicat des copropriétaires assigne son ancien syndic en indemnisation du préjudice résultant de l’engagement de dépenses sans l’autorisation de l’assemblée générale.
La cour d’appel condamne le syndic à payer au syndicat une somme correspondant au montant des travaux irrégulièrement engagés, au motif que le syndicat a été contraint de payer ces dépenses non choisies tant dans leur principe que dans leur montant.
Le pourvoi est rejeté.
Confirmation de jurisprudence. Comment est apprécié le préjudice du syndicat en cas de travaux irrégulièrement réalisés par le syndic ? Comme en toutes matières, la responsabilité civile du syndic peut être engagée si est établie l’existence d’une faute, laquelle est de nature contractuelle dans les rapports avec le syndicat (Cass. 3e civ. 10-10-1990 n° 88-19.885 ; Cass. 3e civ. 23-5-2012 n° 11-14.599 : BPIM 5/12 inf. 405) et délictuelle à l’égard des copropriétaires individuellement considérés (Cass. 3e civ. 9-7-1985 n° 83-12.960 : Bull. civ. III n° 108 ; Cass. 3e civ. 7-2-2012 n° 11-11.051), d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
À noter : L’appréciation du préjudice n’est pas toujours aisée. Les dommages et intérêts doivent réparer intégralement le préjudice subi sans qu’il en résulte, pour la victime, ni perte ni profit. La victime doit se trouver replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, ce qui impose notamment au juge de tenir compte, pour l’évaluation des dommages et intérêts, des avantages éventuellement tirés par elle de la situation dommageable. En matière de responsabilité du syndic, certains arrêts admettent l’absence de préjudice lorsque la gestion du syndic, quoique fautive dans ses méthodes, a été utile (Cass. 3e civ. 9-2-2017 n° 15-25.572 ; Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 17-19.450 : BPIM 6/18 inf. 430). En l’espèce, la cour d’appel, après avoir retenu la faute du syndic ayant engagé, sans autorisation de l’assemblée générale, des travaux non urgents, a considéré que cette faute avait causé un préjudice au syndicat en ce qu’il avait été contraint de payer des dépenses non choisies, tant dans leur principe que dans leur montant. À la différence des espèces précitées, le syndicat aurait eu le choix d’engager ou non ces travaux qui n’avaient pas de caractère indispensable ; la cour d’appel en a déduit que le préjudice du syndicat pouvait être évalué au montant des travaux irréguliers.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38580
