Un locataire quitte son logement à l’issue de son préavis. Après son départ, le bailleur dresse un état des lieux de sortie, non contradictoire. Il ne restitue ensuite que partiellement le dépôt de garantie, dont il déduit des frais de remise en état du jardin. Le locataire l’assigne en restitution du solde du dépôt de garantie.
Le tribunal accueille la demande. Il retient que le défaut d’entretien du jardin est établi autour des massifs, mais que le caractère global de la facture produite ne permet pas d’évaluer le montant exact du nettoyage des parterres et massifs.
Le pourvoi du bailleur est rejeté, par substitution de motif : l’état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, en raison de sa propre carence, ne peut faire la preuve, à défaut d’état des lieux établi par un commissaire de justice, de dégradations imputables au locataire.
A noter :
Précision de jurisprudence. Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail et d’entretenir le logement en bon état de réparations locatives (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, c et 7, d). C’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien (Cass. 3e civ. 20-3-2012 n° 11-13.728 ; Cass. 3e civ. 17-11-2016 n° 15-16.368). L’état des lieux de sortie est, à cet égard, un élément déterminant. Il permet en effet de dresser un constat contradictoire de l’état du bien lors du départ du locataire. Quelle est la valeur d’un état des lieux de sortie établi non contradictoirement, par le bailleur seul en l’occurrence ?
Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-2).
En cas d’impossibilité d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire, les parties doivent donc faire appel à un commissaire de justice (ancien huissier). Un état des lieux établi non contradictoirement par le bailleur lui-même ne saurait faire la preuve de dégradations imputables au locataire (Cass. 3e civ. 10-1-1995 n° 93-12.300).
En l’espèce, le mandataire du bailleur avait, après le départ du locataire, établi un état des lieux, non contradictoirement. Le tribunal a retenu que ce document permettait de rapporter la preuve du défaut d’entretien du jardin par le locataire, mais a rejeté la demande au motif qu’il était impossible de chiffrer le préjudice, motif qui était critiqué par le pourvoi. La Cour de cassation ne statue pas sur ce point puisqu’elle opère une substitution de motif : par cet arrêt publié, elle pose en effet en principe que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, un état des lieux établi non contradictoirement par le bailleur, dont la carence est à l’origine de ce défaut de contradiction, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Pour cela, le recours à un commissaire de justice est nécessaire.
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