Une société prend en location, en vertu d'un bail qualifié d'habitation, un appartement destiné à son personnel et un local à skis situés au sous-sol d’un immeuble communiquant avec le sous-sol d’un immeuble voisin, au sein duquel le même bailleur lui a consenti un bail commercial portant sur un local à usage de café-restaurant.
Le bailleur délivre congé pour vendre l’appartement en application de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation. La société conteste la validité du congé et demande la requalification du contrat en bail commercial. Il est fait droit à cette demande.
Le local ne pouvait qu’être réservé au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle compte tenu de la situation des lieux en sous-sol, imbriqués en partie, dès la conclusion du bail litigieux, « par emprise du local commercial », de l’absence de fenêtre et de la présence d’un compteur électrique commun avec le local commercial. Par suite, le bail qualifié d’habitation était indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et devait être soumis au statut des baux commerciaux.
A noter : le statut des baux commerciaux s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité (C. com. art. L 145-1, I-al. 1) ainsi qu’aux baux de locaux accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local où est situé l'établissement principal (C. com. art. L 145-1, I-1°).
Les juges du fond apprécient souverainement si un local que le locataire présente comme accessoire est indispensable à l’exploitation d’un fonds de commerce (Cass. 3e civ. 6-11-2001 n° 00-14.585 F-D : RJDA 1/02 n° 14 ; Cass 3e civ. 22-3-2006 n° 05-12.106 FS-PB : RJDA 6/06 n° 625). Il en résulte que des locaux de même nature (remises, entrepôts ou emplacements de stationnement par exemple) peuvent être ou non considérés comme accessoires selon que les juges estiment que leur utilisation est ou non indispensable à l'exploitation du fonds. Ainsi, des locaux utilisés pour le logement du personnel n'ont pas été jugés accessoires alors même que les employés étaient tenus d'habiter à proximité du fonds eu égard aux horaires (voir Cass. com. 26-12-1961 n° 57-12.081 : Bull. civ. III n° 500).
Lorsque les conditions légales sont satisfaites, l'application du statut est impérative. En l'espèce, le fait que les parties aient été d'accord à l'origine pour conclure un bail d'habitation n'a pas empêché la requalification.
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4033
