L'indemnité d'éviction qui peut être due au locataire en cas de refus de renouvellement d'un bail commercial est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (C. com. art. L 145-14, al. 1). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre (C. com. art. L 145-14, al. 2).
Pour évaluer le montant de l’indemnité d'éviction qu'il doit à son locataire, exploitant dans les lieux loués une activité de contrôle technique automobile, un bailleur fait valoir qu'il a proposé au locataire des locaux équivalents à ceux pour lesquels il a délivré congé.
Jugé qu'au contraire le fonds de commerce n’est pas transférable et que l’indemnité d’éviction doit inclure la perte de ce fonds pour les raisons suivantes :
- le local qui se trouve à côté d’un grand centre commercial et d'un centre auto et qui bénéficie d’un grand parking automobile attenant se situe dans un environnement exceptionnel compte tenu de l'activité du locataire ;
- il est implanté à la jonction de plusieurs axes routiers majeurs et faciles d’accès ;
- il n’existe pas de relations privilégiées entre les clients et les professionnels dans ce type d’activité, la clientèle visée se conformant aux dispositions réglementaires imposant des visites obligatoires périodiques et, compte tenu de la réglementation très précise en ce domaine s’appliquant à tous les centres, ce sont essentiellement les prix pratiqués et l’emplacement qui différencient un centre d’un autre ;
- d’après la réglementation applicable, l’agrément du matériel est attaché au site et une installation sur un autre site nécessite un nouvel agrément.
Par ailleurs, les nouveaux locaux proposés par le bailleur au locataire étaient d'une superficie et d'une implantation ne permettant pas de retrouver les retombées économiques de l'emplacement actuel.
A noter : l’impossibilité pour le locataire de se réinstaller à proximité des locaux évincés aboutit à l'allocation d’une indemnité de remplacement. C’est notamment le cas lorsque le locataire a plusieurs points de vente aux alentours des lieux dont il est évincé mais que cette implantation n’est pas suffisante pour pallier l’absence de perte du fonds de commerce (CA Versailles 3-5-2012 n°08/08083).
Vanessa VELIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 45445
