Le locataire répond de l’incendie qui endommage les locaux qu’il occupe à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction, ou encore qu’il ne prouve que le feu a été communiqué par une maison voisine (C. civ. art. 1733).
Un immeuble ayant été détruit à la suite d’un incendie, le bailleur de locaux situés dans cet immeuble poursuit le locataire en justice en indemnisation des dommages subis.
Une cour d’appel écarte cette demande en retenant que la responsabilité du locataire du fait des dommages causés au bien loué par un incendie est régie par les seules dispositions de l’article 1733 du Code civil. En l'espèce, elle exonère le locataire de sa responsabilité au motif que l’incendie d’origine criminelle provoqué par une personne non identifiée constituait un cas de force majeure pour le locataire.
La Cour de cassation censure cette décision. L’incendie avait pris naissance dans un container à ordures se trouvant à proximité de la façade du bâtiment loué, de sorte que l’article 1733 du Code civil n’était pas applicable.
A noter : La présomption de responsabilité du locataire prévue par l’article 1733 du Code civil n’est pas applicable à tous les cas dans lesquels un incendie a endommagé le bien loué.
Cette présomption suppose, tout d’abord, l’existence de rapports locatifs (Cass. 3e civ. 31-10-2006 n° 03-10.730 : RJDA 1/07 n° 20), ce qui empêche, par exemple, le bailleur de se prévaloir de cet article à l’encontre d’un sous-locataire (Cass. 3e civ. 7-7-2016 n° 15-12.370 : RJDA 11/16 n° 765). En outre, ce que rappelle la décision commentée, l’incendie doit avoir pris naissance dans les locaux donnés à bail.
Lorsque le bailleur ne peut pas invoquer la présomption de l'article 1733 du Code civil, il peut obtenir réparation de son locataire en cas d'incendie s'il prouve que celui-ci a manqué à son obligation de conserver des locaux loués, ce qui l'oblige à démontrer qu'il a commis une faute.
Vanessa VÉLIN
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 22548
