Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est subordonné à une autorisation préalable (CCH art. L 631-7, al. 1) qui est délivrée par le maire de la commune. Pour l’application de ce dispositif, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ; si, après cette date, des travaux autorisés ont modifié sa destination ou si son usage a été changé sur autorisation administrative, le local est réputé avoir, dans le premier cas, l’usage pour lequel les travaux ont été autorisés, dans le second, l’affectation résultant de l’autorisation (art. L 631-7, al. 3 et 4).
Reprochant au propriétaire d’un appartement situé à Paris d'avoir enfreint ces dispositions en le donnant en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, la Ville de Paris agit contre lui en paiement d’une amende civile. Pour dire que l'appartement était à usage d'habitation, elle se fonde sur l'acte de vente de ce bien au propriétaire poursuivi, daté de 1980, et précisant explicitement cet usage.
La Cour de cassation rejette la demande aux motifs suivants :
– les juges du fond avaient souverainement retenu que l’affectation de l'appartement concerné à usage d’habitation au 1 er janvier 1970 n'était pas établie ;
– la preuve d’un usage d’habitation à une date postérieure est inopérante.
Par suite, la Ville de Paris, qui n’établissait pas que l'appartement était affecté à usage d’habitation, ne pouvait pas se prévaloir d’un changement d’usage illicite.
A noter : Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (locations touristiques) constitue un changement d’usage soumis à autorisation (CCH art. L 631-7, dernier al.). À défaut d’autorisation, le propriétaire s’expose à de lourdes amendes (CCH art. L 651-2). Cette réglementation constitue l’un des leviers utilisés par la Ville de Paris pour tenter de juguler le développement de la location saisonnière – notamment via la plateforme AirBnB – et la pénurie de logements qui en résulte.
Encore faut-il, pour que le changement d’usage illicite soit caractérisé, que l’affectation à usage d’habitation soit au préalable établie.
A cette question, la Cour de cassation répond en faisant une application stricte de l’article L 631-37 du Code de la construction et de l’habitation, en vertu duquel un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 (date correspondant à la révision foncière, à laquelle les propriétaires de locaux ont été invités par l’administration à déclarer la composition et l’usage de leurs biens).
L’affectation du bien à usage d’habitation à cette date peut être établie par n’importe quel mode de preuve (CCH art. L 631-7, al. 3), les juges du fond appréciant souverainement si cette preuve est apportée (Cass. 3e civ. 7-11-2019 n° 18-17.800 F-D : BRDA 9/20 inf. 28 n° 16).
Passée cette date, elle ne peut résulter que d’un changement d’affectation consacré par une autorisation d’urbanisme (CCH art. L 631-7, al. 3 et 4 précités). En effet, seuls des travaux autorisés sont susceptibles d'entraîner un changement de destination du local, peu important que ces travaux aient été déclarés au fisc pour l'établissement de l'impôt foncier (Cass. 3e civ. 28-11-2019 n° 18-24.157 FS-PBI : BRDA 24/19 inf. 17).
La Cour de cassation avait déjà posé en principe que la preuve d'un usage d'habitation en 2017 était, à cet égard, inopérante (Cass. 3e civ. 28-11-2019 n°18-23.769 FS-PBI : BRDA 24/19 inf. 17). Elle reprend ici cette solution de manière plus générale, et écarte toute possibilité d'établir un usage de fait pour l'habitation après 1970. La question pouvait en effet continuer à se poser pour la période comprise entre 1970 et 2005, puisque le régime des autorisations d'affectation est issu d'une ordonnance de 2005 (Ord. 2005-655 du 8-6-2005).
Autrement dit, c’est l’usage au 1er janvier 1970 qui prime, et c’est à celui qui se prévaut d’une affectation à usage d’habitation de prouver que cette affectation existait à cette date. À défaut, et sauf à prouver que cet usage résulte d’un changement autorisé par l’administration, le bien ne peut pas être réputé à usage d’habitation, même s’il a été effectivement utilisé comme tel.
La solution contraire aurait, en pratique, conduit à remettre en cause le dispositif prévu par la réforme de 2005 ayant fixé une date de référence unique.
Maya VANDEVELDE
Suivez les dernières actualités et assurez la reprise de l’activité pour vos clients ou votre entreprise en télétravail avec Navis :
Vous êtes abonné ? Accédez à Navis à distance depuis votre domicile
Pas encore abonné ? Nous vous offrons un accès au fonds documentaire NAVIS pendant 10 jours.
* Si vous rencontrez le moindre problème de connexion à votre Navis, contactez notre Service Relations Clients au 01 41 05 22 22 ou notre Hotline Technique au 01 41 05 77 00, du lundi au vendredi, de 9h à 18h.
