La Quotidienne : Que permet de contrôler le système de déclaration instauré par le décret « Airbnb » du 28 avril 2017 ?
Cécile Rouquette-Térouanne L’objectif est de permettre aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), d’avoir une connaissance précise du parc résidentiel affecté à une activité touristique et donc de contrôler le respect des différentes obligations à la charge des loueurs d’une part et des plateformes numériques d’autre part.
Le décret du 28 avril 2017 a modifié le Code du tourisme afin que ces communes puissent exiger du loueur, avant toute location, une déclaration préalable en vue de l’obtention d’un numéro d’enregistrement. La règle s'impose que le logement loué constitue ou non la résidence principale de son propriétaire.
Le Conseil de Paris a décidé début juillet (délibération du 5 juillet 2017) de se saisir de cette nouvelle prérogative, laquelle est en vigueur depuis le 1er décembre 2017.
Cette déclaration mentionne les informations requises nécessaires (identité, adresse postale et adresse électronique du déclarant ; adresse du local meublé ; statut de résidence principale ou non ; nombre de pièces composant le meublé et nombre de lits).
Ce numéro d’enregistrement doit figurer dans toute offre de location, qu'elle soit proposée en direct par le loueur ou par tout intermédiaire et notamment une plateforme numérique.
La Quotidienne : Existe-t-il un système de blocage si le temps de location dépasse les 120 jours annuels autorisés ?
C.R-T. Il convient de rappeler que le dernier alinéa de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation précise que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.
Si le logement constitue la résidence principale du loueur, il peut le louer pour de courtes durées, sans avoir à entreprendre une procédure de changement d’usage, sous réserve que la durée totale des locations n'excède pas 120 jours par an.
Si le logement n'est pas la résidence principale du loueur, la location pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, constitue un changement d'usage qui impose au propriétaire d'obtenir une autorisation préalable.
La faculté de louer un logement dans la limite de 120 jours par an ne concerne que les résidences principales.
L’objectif de l’enregistrement mis en place, notamment à Paris depuis le 1er décembre 2017, permet à la collectivité de décompter le nombre de jours loués par l’intermédiaire des plateformes numériques, sur lesquelles pèsent plusieurs obligations :
– information du loueur sur les obligations de déclaration ou d'autorisation préalables ;
– obtention du loueur, préalablement à la location du bien, d’une déclaration sur l'honneur attestant du respect des obligations précitées, indiquant si le logement constitue ou non sa résidence principale ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration du logement ;
– publication dans l'annonce relative au local, du numéro de déclaration ;
– vérification que le logement proposé à la location ou à la sous-location n’est pas loué plus de 120 jours par an par son intermédiaire lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur (décompte des nuitées et information de la commune du logement loué).
Au-delà de 120 jours de location, le logement ne peut plus faire l'objet d'une offre de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours.
La Quotidienne : Le contenu de la déclaration fait-il l’objet d’un contrôle ? Par quelle autorité, selon quelles modalités et périodicité ? Quel risque pour les propriétaires loueurs en cas de non mise à jour des informations transmises ou de fausse déclaration ?
C.R-T. Les services dédiés des communes concernées peuvent effectuer des contrôles auprès des loueurs et leur demander des justificatifs de la régularité de leur situation. A Paris, la Brigade de répression de la délinquance astucieuse de la Préfecture de Police est à l’œuvre sur ces sujets.
En cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration, le loueur risque jusqu’à un an d’emprisonnement et 80 000 € d’amende.
De plus, tous les baux sont réputés « nuls de plein droit » et aucune prescription trentenaire ne peut être invoquée.
La Quotidienne : Les communes de plus de 200 000 habitants n’ont aucune obligation de mettre en place un outil de télédéclaration : que se passe-t-il lorsqu’aucune décision du conseil municipal n’a été prise ? Qu’encourent les propriétaires loueurs ?
C.R-T. Il s’agit effectivement à ce jour d’une faculté et non d’une obligation.
Si la commune n’a pas décidé de mettre en place l’outil de télédéclaration, il n’en demeure pas moins que l’obligation de déclaration incombe aux loueurs qui offrent à la location un logement qui n’est pas leur résidence principale.
Cette déclaration de location est adressée au maire de la commune où est situé le meublé par tout moyen permettant d'en obtenir un accusé de réception. La déclaration précise l'identité et l'adresse du déclarant, l'adresse du meublé de tourisme, le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.
Lorsque le téléservice est mis en place, la déclaration indique :
– l'identité, l'adresse postale et l'adresse électronique du déclarant ;
– l'adresse du local meublé, précisant, lorsque ce dernier fait partie d'un immeuble comportant plusieurs locaux, le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement ;
– lorsque cette possibilité lui est offerte, le déclarant peut indiquer le numéro invariant identifiant le logement tel qu'il ressort de son avis de taxe d'habitation ;
– son statut de résidence principale ou non ;
– le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.
Il est prévu que tout changement concernant les éléments d'information de la déclaration doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration.
Le loueur qui ne respecte par l’obligation de déclaration prévue à l'article L 324-1-1du Code du tourisme est puni d’une amende forfaitaire de 450 € au plus (contravention de troisième classe).
La preuve du respect de la réglementation incombe au loueur qui devra démontrer :
– s’il s’agit de sa résidence principale, qu’il ne l’a louée que dans la limite de 120 jours par an ;
– s’il ne s’agit pas de sa résidence principale, qu’il a obtenu l’autorisation préalable de changement d’usage.
Ceux qui ne respectent pas la réglementation sont susceptibles d'être condamnés à une amende allant jusqu'à 50 000 euros par local irrégulièrement transformé (au lieu de 25 000 € jusqu’au 20 novembre 2016). La Cour d’appel de Paris a rappelé que le montant de l’amende doit être établi en proportion avec les profits que la violation de la loi a générés (en l’espèce pour un gain locatif estimé à 80 000 €, amende de 25 000 € : CA Paris, Pôle 1 Ch. 2 : Juris-Data n° 2017-015143).
Le propriétaire peut, en outre, être condamné à réaffecter les locaux à l'usage d'habitation dans un certain délai, au-delà duquel le juge peut prononcer une astreinte d'un montant maximal de 1000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'Administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.
La Quotidienne : La Ville de Paris a adressé des lettres recommandées de mise en demeure à 5 plateformes. Quelle est la nature de la responsabilité engagée par ces plateformes ?
C.R-T. Le décret prévoyant les sanctions, notamment pénales, incombant aux plateformes numériques n’est pas, à ce jour, publié, de sorte qu’il n’y a pas de système de blocage efficace.
Il n’en demeure pas moins que la commune a la faculté d’obtenir des condamnations civiles et, notamment, l’interdiction sous astreinte lourde, en référé, de la mise en ligne d’annonces qui ne respecteraient pas les obligations évoquées (numéro d’enregistrement).
Propos recueillis par Audrey TABUTEAU
Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat associé au sein du cabinet Cornet Vincent Ségurel
