Un locataire, qui bénéficie d’un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948, se voit délivrer par son bailleur un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, fondé sur le fait qu’un autre local répondant à ses besoins est à sa disposition. Le locataire est en effet propriétaire d’un studio de 13,20 m². Le locataire oppose le fait que ce studio ne répond pas à ses besoins :
d’une part, il ne remplit pas les normes de décence prévues par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, dès lors que la superficie de l’unique pièce est de 8,40 m² ;
d’autre part, le locataire y exerce son activité professionnelle d’écrivain et d’enseignant et ne pourrait à la fois y vivre et y exercer son activité professionnelle.
La cour d’appel prononce la résiliation du bail et ordonne son expulsion.
Le pourvoi est rejeté sur le premier moyen : les normes de la décence, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objets d’un bail d’habitation.
Il est en revanche cassé sur le second moyen, faute de réponse à ce moyen.
A noter :
La précision est nouvelle. La loi du 1er septembre 1948 autorise le bailleur à donner librement congé sans avoir à justifier d’aucun motif ou d’indications sur les circonstances pouvant justifier sa décision. Pour assurer néanmoins la stabilité du locataire, le législateur a prévu qu’il puisse bénéficier instantanément du statut légal d’occupant sans qu’il ait à prendre une initiative ou à manifester une quelconque volonté dans ce sens. Il bénéficie ainsi du « droit au maintien dans les lieux ». Le maintien dans les lieux est une pièce essentielle du dispositif de la loi du 1er septembre 1948. Il permet à un certain nombre de personnes de rester, sous conditions, dans le logement après la résiliation du bail. Ces personnes deviennent des occupants légaux malgré la fin du bail.
Ce droit au maintien dans les lieux est prévu par l’article 4, alinéa 1er de la loi de 1948 dans le cas où le bailleur délivre congé. La loi prévoit de nombreux cas d'exclusion du droit au maintien dans les lieux, prévus par l’article 10. Et c’est cet article 10, 9° qui était en cause en l’espèce. Selon ce texte, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et aux membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de 6 mois. Il est constant notamment qu’un logement dont l’occupation imposerait au locataire un changement profond de ses conditions d’existence ne constitue pas un local correspondant aux besoins du locataire au sens de ce texte (Cass. 3e civ. 1-3-1977 n° 76-12.079 : Bull. civ. III n° 3).
En l’espèce, le locataire était propriétaire d’un studio de 13,20 m² dont le bailleur se prévalait pour lui dénier le droit au maintien dans les lieux. Le locataire objectait que ce studio ne répondait pas aux normes de décence prévues par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, auquel renvoie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux à usage d’habitation, car sa pièce unique avait une superficie de 8,40 m².
La question se posait donc de savoir si les normes de la décence pouvaient être en l’espèce invoquées par le locataire.
La Cour de cassation répond par la négative : ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. Elles ne peuvent donc pas être invoquées par le locataire d’un logement « loi de 1948 » qui dispose d’un autre logement, quand bien même il ne serait pas conforme à ces normes.
La solution est en l’espèce nuancée par la réponse au second moyen : le locataire soutenait que ce studio lui appartenant lui servait pour y exercer son activité professionnelle et qu’il ne pourrait à la fois y vivre et y exercer son métier. Ce moyen était opérant selon la Cour de cassation, qui casse l’arrêt d’appel pour ne pas y avoir répondu. L’« autre local » dont dispose le locataire doit en effet permettre de répondre à ses besoins.
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