1. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 homogénéise le calcul des plus-values de cession réalisées par les loueurs en meublé professionnels et non professionnels en réintégrant les amortissements déduits dans l'assiette de la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de leur bien par ces derniers. Il établit également une liste d'exceptions à cette réintégration.
2. En cas de cession du bien ayant été loué, lorsque l'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values des particuliers prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI (CGI art. 151 septies, VII). Les loueurs en meublé non professionnels relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas, jusqu'à présent, à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.
3. Afin de remédier à cette distorsion, l'article 84 de la loi de finances pour 2025 complète l'article 150 VB du CGI. Les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI (CGI art. 150 VB, III nouveau).
4. Toutefois, les amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de l'article 150 VB, II-4° du CGI n'ont pas à être réintégrés à la plus-value de cession. Sont concernées les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints, moquettes, etc.) à moins que ces dernières ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n° 210).
5. On relèvera que certains biens sont exclus de la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value de cession (notamment, les biens situés dans une résidence, mentionnée aux articles L 631-12 ou L 631-13 du Code de la construction et de l'habitation, destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans).
6. Conformément à l'article 84, II de la loi, cette nouvelle mesure s'applique aux plus-values des cessions intervenant à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances, soit le 15 février 2025, et ce même si l'investissement a été réalisé antérieurement à cette date.
