Un copropriétaire donne à bail commercial un lot auquel la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, est attachée. Le locataire assigne son bailleur afin que soit enlevé le dispositif lui interdisant l’accès à cette cour.
La cour d’appel rejette sa demande : elle retient qu’il ressort du bail que le bailleur n’a pas entendu conférer à son locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble.
Le pourvoi est rejeté : un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.
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A noter :
La précision est nouvelle. Le droit de jouissance exclusif sur une partie commune, attribué à un lot par le règlement de copropriété, est-il nécessairement inclus dans l’assiette du bail commercial consenti sur ce lot ?
Il existe des parties communes dont l’usage est réservé à un seul copropriétaire bénéficiant sur l’espace considéré d’un droit de jouissance exclusif. Cette notion de « partie commune à usage privatif », instaurée par la pratique, a été d’abord consacrée par la jurisprudence, puis par la loi (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 6-3 créé par loi Elan 2018-1021 du 23-11-2018). Un tel droit de jouissance exclusif est nécessairement un droit accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché (Cass 3e civ. 16-1-2008 n° 06-15.314 FS-PB : BPIM 2/08 inf. 156). La jurisprudence, en reconnaissant ce principe, en a tiré la conséquence que le droit de jouissance privatif ne pouvait être vendu ou loué séparément de la partie privative du lot (Cass 3e civ. 25-1-1995 n° 92-19.600 P : RJDA 5/95 n° 632). Réciproquement, la vente d’un lot de copropriété bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune emporte pour l’acquéreur le bénéfice de cette jouissance (Cass 3e civ. 4-7-2007 n° 06-13.264 FS-D).
Dans l’affaire commentée ici, le locataire soutenait que ce même principe d’« indissociabilité » devait trouver application en matière de bail et qu’en conséquence, dès lors qu’un lot de copropriété auquel est rattaché un droit de jouissance privatif est donné à bail, le locataire bénéficie de ce droit, en tant qu’accessoire de ce lot.
Mais la Cour de cassation décide l’inverse dans cet arrêt : les locaux privatifs peuvent être donnés à bail sans le droit de jouissance sur les parties communes attaché au lot dont ils font partie. En effet, la conclusion d’un bail relève de la liberté contractuelle et il incombe aux parties de définir les éléments essentiels du contrat, au rang desquels l’assiette de la location, et de décider d’y inclure les seules parties privatives du lot et non le droit de jouissance exclusif sur les parties communes attachées à celui-ci.
