Un bail commercial met à la charge du locataire le paiement d'un loyer annuel binaire, composé d’un loyer minimum garanti et d'un loyer variable additionnel fixé à 6 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le locataire. Celui-ci saisit le juge des loyers commerciaux afin d’obtenir la révision du loyer. Le bailleur conteste. Selon lui, en convenant d’un loyer binaire, les parties ont choisi d'écarter les règles de fixation du loyer issues du statut des baux commerciaux et, dès lors qu’aucune clause du bail ne lui donne cette compétence, le juge des loyers commerciaux ne peut pas statuer sur le loyer révisé.
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris rejette ce raisonnement et affirme que sa compétence résulte de la volonté des parties, ainsi qu’il ressort de plusieurs clauses du bail :
une clause d’indexation stipule que, nonobstant cette indexation, « les parties restent fondées à voir réviser le loyer en application des dispositions d’ordre public des articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce » ;
une clause concernant le renouvellement du bail indique expressément que le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative des locaux loués et qu’il sera fixé judiciairement si les parties ne sont pas d’accord ; le loyer variable tel que défini par le bail ne pourra quant à lui pas être modifié, sauf accord des parties en ce sens.
Le juge constate que, par une disposition expresse, les parties ont entendu se conformer aux règles légales de révision du loyer (C. com. art L 145-33, L 145-37 à L 145-39 et R 145-23) et ne pas exclure sa compétence, en cohérence avec la clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement du bail en cas de désaccord des parties. La révision légale, précise-t-il, ne peut s’appliquer qu’au loyer minimum garanti, qui seul peut être fixé à la valeur locative, selon les clauses contractuelles liant les parties.
A noter :
1° Les loyers des baux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties (C. com. art. L 145-37). La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable (C. com. art. L 145-38). Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire (C. com. art R 145-23).
La question de la compétence du juge des loyers commerciaux, à l’occasion du renouvellement d’un bail présentant un loyer binaire (ou « clause recettes »), a évolué à plusieurs reprises.
La Cour de cassation a jugé dans un premier temps que la fixation du loyer renouvelé n'était régie que par la convention des parties et ne pouvait résulter que de leur accord, échappant ainsi totalement aux dispositions de l’article L 145-33 du Code de commerce (Cass. 3e civ. 10-3-1993 n° 91-13.418 P : RJDA 6/93 n° 484, arrêt dit « Théâtre Saint-Georges »). Le juge des loyers commerciaux ne pouvait donc que constater l’accord des parties ou non sur le nouveau prix et, à défaut d’accord, rejeter la demande de fixation judiciaire du loyer (Cass. 3e civ. 7-5-2002 n° 00-18.153 FS-PBI : RJDA 7/02 n° 738).
Puis, elle a jugé que les parties peuvent prévoir par une clause du contrat de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le loyer minimum garanti à la valeur locative. Le juge statue alors selon les critères de l’article L 145-33 du Code de commerce, notamment au regard de l’obligation contractuelle du locataire de verser, en plus du loyer minimum garanti, une part variable, en appréciant l’éventuel abattement qui en résulte (Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-16.826 FS-PBRI et n° 15-16.827 FS-PBRI : RJDA 1/17 n° 5 et chron. R. Parneix p. 3).
La Cour de cassation a récemment étendu la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux en précisant que, si les parties qui prévoient un loyer variable manifestent en principe la volonté d’exclure une fixation judiciaire du loyer renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire. Dès lors, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à ce dernier de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques (Cass. 3e civ. 30-5-2024 n° 22-16.447 FS-BR : BRDA 14/24 n° 14).
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, en recherchant la volonté des parties dans les clauses du bail, transpose cette solution à la fixation du loyer révisé en cours de bail. A notre connaissance, la Cour de cassation ne s'est encore jamais prononcée sur cette question.
2° Le bailleur se prévalait du fait que la rédaction de la clause d’indexation permettant aux parties de demander la fixation judiciaire du loyer était manifestement le reliquat d’une clause type datant du temps où le loyer n’était pas binaire. On suggérera aux rédacteurs de baux, lorsqu'est envisagé un avenant au bail pour prévoir un loyer binaire, de prêter une attention particulière à la cohérence des clauses relatives au renouvellement et à la révision du loyer afin d’exprimer une volonté univoque sur l’acceptation ou non de la fixation judiciaire du minimum garanti.
Documents et liens associés :
TJ Paris 4-7-2024 n° 23/02404
