Un bailleur de locaux commerciaux poursuit le recouvrement de loyers et charges dus depuis l’ouverture de la liquidation judiciaire de son locataire. Le liquidateur conteste les mesures d’exécution engagées par le bailleur car, soutient-il, la créance ne peut pas bénéficier du traitement préférentiel faute d’option du liquidateur pour la continuation du contrat ; par ailleurs, le fait que le liquidateur ait envisagé de vendre le fonds de commerce avec le droit au bail ne suffit pas, selon lui, à considérer que cette créance est née pour les besoins de la procédure collective, dès lors qu’elle aurait été due par le locataire même en l’absence de procédure collective.
La Cour de cassation rejette ces arguments et considère que la créance litigieuse était payable à l’échéance : ni le liquidateur ni le bailleur n'avait pris l'initiative de la résiliation du bail, lequel était donc toujours en cours ; le liquidateur avait obtenu l'autorisation de céder le bail ; l'utilité de la prestation fournie par le bailleur pour la procédure collective en cours ne pouvait pas être contestée, même en l'absence de poursuite d'activité, dès lors que le droit au bail constituait un élément essentiel du fonds de commerce pouvant être vendu par le liquidateur au titre des opérations de réalisation de l'actif.
A noter :
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un cocontractant n’emporte pas la résiliation du contrat en cours (C. com. art. L 622-13, I-al. 1, L 631-14, al. 1 et L 641-11-1, I-al. 1 applicables au bail sur renvoi des art. L 622-14, al. 1 et L 641-12, al. 1). Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le bail est résilié de plein droit lorsque le liquidateur informe le bailleur qu’il n’entend pas poursuivre le bail (art. L 641-12, 1°) ; de son côté le bailleur peut notamment demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire (art. L 641-12).
Tant que le liquidateur ou le bailleur n’a pas pris l’initiative de la résiliation du bail, ce dernier reste en cours, contrairement à ce que soutenait le liquidateur.
En pratique, afin de partager l’actif, le liquidateur cède le bail avec ou sans le fonds de commerce ; il peut, avec une partie du prix de cession, régler les loyers qu’il n’a pas pu payer au bailleur, faute de disposer de liquidités. Pour affirmer que la créance de loyers est née pour les besoins de la procédure, la Cour de cassation précise que la cession du bail est une opération de réalisation de l’actif. Il s’agit bien d’un acte nécessaire à la procédure de liquidation, faisant naître un droit de poursuite individuelle au profit du bailleur.
La Cour de cassation avait déjà procédé ainsi dans une précédente espèce où le bailleur avait renoncé à demander la résiliation du bail pour non-paiement des loyers moyennant le versement d'une indemnité transactionnelle : cette indemnité a été déclarée utile à la procédure dès lors que la transaction avait permis au liquidateur de conserver le bail et d’obtenir l’autorisation de vendre le fonds de commerce avec le bail (Cass. com. 23-3-2022 n° 20-22.284 F-D : BRDA 10/22 inf. 9).
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MDC 2022 n° 62220
