Le bailleur des locaux d’exploitation loués à une entreprise sous sauvegarde ou en redressement judiciaire peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure ; il ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois à compter de ce jugement (C. com. art. L 622-14, 2° pour la sauvegarde et, sur renvoi de l’art. L 631-14, al. 1, pour le redressement judiciaire).
Lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de ce texte d'une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail, cette procédure obéit à des conditions spécifiques et elle est distincte de celle qui tend, en application de l'article L 145-41 du Code de commerce, à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. En conséquence, le bailleur qui demande la constatation de cette résiliation de plein droit sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire n’est pas tenu de délivrer le commandement de payer exigé par l’article L 145-41.
A noter : La Cour de cassation a récemment adopté la même solution, en cas de liquidation judiciaire du locataire, lorsque le bailleur des locaux d’exploitation demande, en application de l’article L 641-12, 3° du Code de commerce, la constatation de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus pour une période d’occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire (Cass. com. 9-10-2019 n° 18-17.563 FS-PBI : BRDA 23/19 inf. 6).
Un doute pouvait subsister pour la sauvegarde et le redressement judiciaire, dans la mesure où l’article L 622-14, 2°, applicable à ces procédures, ne précise pas expressément qu’un tel défaut de paiement est un cas de résiliation « de plein droit », contrairement à l’article L 641-12, 3°. Il était donc possible de considérer qu’il était ainsi fait référence à la faculté pour le bailleur de faire constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du bail. Or une telle clause ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer adressé par le bailleur et demeuré infructueux (C. com. art. L 145-41).
Avec cette nouvelle décision, la Cour de cassation lève le doute et unifie le régime de ce cas de résiliation, quelle que soit la procédure collective dont le locataire fait l’objet.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 5251
