Un syndicat des copropriétaires diligente une procédure de saisie immobilière d’un lot. Se prévalant de la délivrance des significations d’actes à l’adresse de son lot, significations ayant fait l’objet de procès-verbaux de recherches infructueuses, le propriétaire de ce lot assigne le syndicat et son syndic en réparation du préjudice résultant de l’adjudication de son lot en son absence.
La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que si le syndic n’a pas à rechercher l’adresse d’un copropriétaire qui n’a pas notifié son changement de domicile réel et n’a pas fait connaître de domicile élu, il a l’obligation, lorsqu’il a connaissance d’éléments d’information précis et aisément exploitables, susceptibles d’être utiles à l’huissier de justice qu’il a mandaté pour la mise en œuvre d’une procédure, de lui transmettre ces informations. La cour d’appel en déduit que le syndic a donc commis une faute en s’abstenant d’indiquer à l’huissier de justice que le lot était géré par un gestionnaire de biens qui devait connaître l’adresse de l’intéressé.
L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait statuer ainsi tout en constatant que c’est à bon droit que les actes de procédure avaient été signifiés à la seule adresse connue du syndicat des copropriétaires.
A noter : La précision est nouvelle. Les copropriétaires doivent notifier au syndic leur domicile réel ou élu, et les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic (Décret 67-223 du 17-3-1967 art. 65). Il résulte de la jurisprudence, issue d’une lecture combinée des articles 64 et 65 du décret cité, que seule la notification du domicile lie le syndic, de sorte que sa connaissance de l’adresse réelle du copropriétaire est indifférente (Cass. 3e civ. 11-5-2004 n° 03-10.637 : BPIM 5/04 inf. 313) et que les notifications faites par le syndic à une autre adresse que celle qui lui a été transmise, quand bien même serait-elle celle du siège social d’une SCI, sont irrégulières (Cass. 3e civ. 14-4-2016 n° 15-11.258 : BPIM 3/16 inf. 201). Il en va cependant autrement lorsque les notifications sont retournées par La poste au motif que le destinataire est inconnu à cette adresse, les convocations adressées à l’adresse réelle, connue du syndic pour être utilisée par le copropriétaire dans leurs échanges épistolaires, étant alors régulières (Cass. 3e civ. 16-3-2010 n° 08-21.464). Mais l’obligation du syndic ne saurait s’étendre à la communication à l’huissier de justice d’un indice permettant d’obtenir cette adresse, en l’occurrence l’existence d’une agence immobilière gérant la mise en location du bien. Les notifications des actes de procédure faites au dernier domicile déclaré par le copropriétaire étaient donc régulières.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 37510
