Les propriétaires d’un lot de copropriété situé dans un ensemble immobilier comportant deux bâtiments A et B assignent le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en annulation d’une assemblée générale ayant réuni les seuls copropriétaires de l’immeuble B.
La cour d’appel déclare la demande irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et non contre le syndicat secondaire de l’immeuble B. Elle retient que le règlement de copropriété ayant prévu des parties communes et des charges spéciales aux copropriétaires de chaque bâtiment, cela caractérise l’existence d’un syndicat secondaire.
L’arrêt est cassé : le fait que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire.
A noter : Confirmation de jurisprudence. La constitution d’un syndicat secondaire peut être prévue dès l’origine dans le règlement de copropriété sous réserve que les conditions posées par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir l’existence de plusieurs bâtiments, soient remplies. À défaut de constitution d’un syndicat secondaire dans le règlement de copropriété, la décision de le créer peut être prise par les copropriétaires du bâtiment concerné lors d’une assemblée générale spéciale au cours de laquelle seuls ces derniers votent (Cass. 3e civ. 4-2-2004 n° 02-14.742 : BPIM 2/04 inf. 121). La décision, adoptée à la majorité de l’article 25, ne peut être implicite : il faut un véritable vote sur cette question (Cass. 3e civ. 8-6-2006 n° 05-11.190 : BPIM 5/06 inf. 384). Si la création d’un syndicat secondaire n’est ni prévue par le règlement de copropriété, ni décidée ultérieurement par l’assemblée générale, peut-on déduire son existence des stipulations du règlement de copropriété ? La Cour de cassation a déjà admis que l’absence de la mention de « syndicat secondaire » dans un règlement de copropriété n’interdisait pas qu’il puisse exister en cas de bâtiments distincts lorsque le règlement prévoie une gestion autonome par bâtiments avec spécialisation des charges (Cass. 3e civ. 17-6-2014 n° 13-15.069). Mais encore faut-il précisément que le règlement de copropriété prévoie une autonomie de gestion de l’un ou l’autre des bâtiments. Lorsque le règlement de copropriété n’envisage l’existence que d’un seul syndicat, la seule mention de parties communes spéciales et de charges spéciales, votées par les seuls copropriétaires concernés, ne suffit pas à caractériser l’autonomie de gestion nécessaire à l’existence d’un syndicat secondaire.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 39130
