Une personne morale, agent immobilier, peut être l’agent commercial d’un autre agent immobilier

A noter :

1° Les personnes morales peuvent être titulaires d’une carte professionnelle d’agent immobilier sous certaines conditions (Loi 70-9 du 2-1-1970, dite loi « Hoguet », art. 3, avant-dernier al.). Le titulaire (personne physique ou morale) de cette carte peut faire appel à des collaborateurs, couramment appelés « négociateurs immobiliers », pour s’entremettre ou s’engager pour son compte (Loi de 1970 art. 4, al. 1). Toute personne physique, « habilitée » par un titulaire de la carte professionnelle, doit justifier d'une attestation spécifique (dite « carte grise »), conforme à un modèle réglementaire (Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 9, al. 1). Enfin, la personne habilitée bénéficie du statut des agents commerciaux si elle n’est pas salariée (Loi de 1970 art. 4, al. 2).

Se fondant sur la combinaison de ces deux derniers textes, la société A soutenait que le statut des agents commerciaux était réservé aux seuls négociateurs, personnes physiques. Cette analyse est écartée par la Cour de cassation. L'attestation d'habilitation exigée par le décret de 1972 vise, en effet, à s'assurer que le collaborateur présente les mêmes garanties que le titulaire de la carte professionnelle lui-même, notamment en termes d'honorabilité. L’exigence de cette attestation a été limitée aux seules personnes physiques, par la jurisprudence (Cass. 1^e civ. 8-2-2005 n° 02-10.643 F-D ; CE 9-6-2006 n° 262639), puis par le pouvoir réglementaire (Décret 2015-702 du 19-6-2015 ayant modifié le décret de 1972), car aucun texte ne fixe les conditions et garanties que devraient remplir les représentants d'une personne morale qui serait habilitée par le titulaire d'une carte professionnelle, à la différence de ce qui est prévu dans le cas où une personne morale demande la carte professionnelle. Néanmoins, dès lors que la personne morale habilitée est elle-même détentrice d'une carte professionnelle, et qu’elle présente (ainsi que ses représentants) toutes les garanties légales, rien ne justifie qu’elle ne puisse pas être mandatée comme négociateur immobilier. La première chambre civile de la Cour de cassation a d’ailleurs récemment admis que, si, en vertu de l'article 9 du décret de 1972, un mandat d'agent commercial est confié à une personne physique, celle-ci peut, sous réserve de dispositions de ce contrat le prévoyant, se substituer une personne morale à la condition que cette dernière soit titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier (Cass. 1^e civ. 3-2-2021 n° 19-21.403 FS-P).

La personne morale mandataire est-elle néanmoins exclue du statut des agents commerciaux au motif qu’elle ne serait pas « habilitée » par l’attestation prévue par le décret ? La Cour répond négativement. Tout négociateur immobilier indépendant mandaté par un agent immobilier pour négocier pour son compte peut être soumis au statut des agents commerciaux. Aucune raison ne justifierait en effet de distinguer entre les mandataires titulaires de la « carte grise » et ceux qui sont titulaires de la carte d'agent immobilier, dès lors que leur mission est la même et qu’elle répond aux conditions de l’article L 134-1 du Code de commerce.

2° Dans cette affaire, la société B n’est pas assurée d’obtenir l’indemnité compensatrice prévue par l’article L 134-12 du Code de commerce en cas de cessation du contrat d’agence commerciale. En effet, si la cour d’appel lui a reconnu la qualité d’agent commercial, la Cour de cassation a reproché aux juges du fond d’avoir fondé leur décision sur les seuls termes du contrat ; or, a rappelé ici la Haute Juridiction, l'application du statut d'agent commercial ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat ni de la dénomination qu'elles ont donnée à leur convention, mais des conditions dans lesquelles l'activité est effectivement exercée (Cass. com. 19-10-2022 n° 21-21.378 F-D : RJDA 1/23 n° 20). Il appartiendra donc à la cour d’appel de renvoi d'apprécier si la société B répond bien à la définition de l’agent commercial posée par l’article L 134-1 du Code de commerce, telle qu’interprétée par la jurisprudence européenne et nationale (CJUE 4-6-2020 aff. 828/18 : RJDA 2/21 n° 86 ; Cass. com. 2-12-2020 n° 18-20.231 F-P : BRDA 3/21 inf. 10 ; Cass. com. 12-5-2021 n° 19-17.042 FS-P : BRDA 13/21 inf. 10).