Une société, propriétaire d’un fonds de commerce, obtient une dispense judiciaire à l’obligation d’exploitation personnelle du fonds « pour cette location-gérance » en raison de l’état de santé du gérant. Elle conclut plusieurs contrats de location-gérance.
Jugé que cette dispense a été donnée en considération d’éléments factuels qui rendaient, au moment où elle a été donnée, impossible l’exploitation personnelle du fonds et qu’elle n’a donc pas un caractère définitif. Par suite, la société ne pouvait pas valablement consentir ultérieurement d'autres contrats de location-gérance sans obtenir une nouvelle dispense et celui en cours était nul.
A noter: la durée d'exploitation de deux ans prévue par l'article L 144-3 du Code de commerce vise à empêcher des opérations spéculatives consistant à acquérir un fonds pour le mettre immédiatement en location. Les juges du fond sont souverains pour apprécier si le propriétaire du fonds justifie d'un intérêt légitime lui permettant d'être dispensé de ce délai.
C’est à notre connaissance la première fois que la Cour de cassation se prononce sur la question de savoir si l’autorisation judiciaire de mettre le fonds en location-gérance avant de l’avoir exploité pendant deux ans est limitée au seul contrat de location gérance pour lequel elle a été donnée. En l’espèce, la dispense avait été accordée en raison de l’état de santé du gérant de la société « pour cette location », donc implicitement pour le contrat de la location-gérance que la société envisageait de conclure. Aucun texte n’interdit en revanche au juge de supprimer définitivement le délai de deux ans ; dans ce cas, une nouvelle dispense ne doit pas être demandée.
En pratique : la solution est importante en pratique car le contrat de location-gérance conclu au mépris des articles L 144-3 et L 144-4 est nul (C. com. art. L 144-10). La nullité est absolue (Cass. com. 9-6-2004 n° 01-15.713 F-D) ; elle peut être invoquée par tout intéressé. En l'espèce, c'est le bailleur dans lequel le fonds était exploité qui avait agi en annulation.
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 3021
