Un incendie, dont l’origine est indéterminée, se déclare dans l’appartement d’un locataire puis détruit entièrement l’immeuble dans lequel il se situe. Sur le fondement de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil, le propriétaire du logement assigne le locataire en remboursement des frais de relogement des occupants de l’immeuble voisin, qui n’ont pas pu accéder à leur domicile pendant un certain temps. Il soutient que dans la mesure où il a été contraint, par l’effet d’un titre exécutoire, de rembourser à la commune les frais de relogement, son préjudice est personnel ce qui justifie l’application de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil.
La cour d’appel de Paris rejette sa demande. Son dommage concerne des tiers au contrat de bail pour lesquels les dispositions de l’article 1733 du Code civil présumant le locataire responsable ne sont pas applicables.
La Cour de cassation confirme. Le bailleur ne pouvait engager la responsabilité du locataire que sur le fondement de l’article 1384, alinéa 2 du même code et devait démontrer sa faute, ce qu’il n’a pas fait.
à noter : En matière d’incendie déclaré dans un logement loué, le locataire est soumis à deux régimes distincts de responsabilité : la responsabilité présumée de l’article 1733 du Code civil lorsqu’il entretient un rapport locatif avec le bailleur, la responsabilité délictuelle de l’article 1384, alinéa 2 du même code lorsque la victime est un tiers au contrat de bail ce qui suppose de prouver la faute du locataire.
Dans l’arrêt rapporté, l’origine de l’incendie étant demeurée indéterminée et aucune faute n’ayant été établie, la responsabilité du locataire ne pouvait pas être engagée à l’égard des occupants de l’immeuble voisin et il n’était donc pas tenu de les indemniser si bien que le bailleur ne pouvait pas se retourner contre son locataire pour se faire rembourser les sommes qu’il avait déboursées au titre du relogement des voisins. L'action en paiement engagée par le propriétaire devait donc être rejetée dans la mesure où le bailleur ne demandait pas l’indemnisation d’un préjudice personnel mais du préjudice d’un tiers dont il n’était pas tenu de répondre et dont il ne pouvait demander réparation que par subrogation. En l'espèce, le recours subrogatoire fondé sur l'article 1384, alinéa 2 du Code civil était voué à l’échec puisque la faute du locataire n’était pas établie. La solution inverse conduirait à permettre à tous les tiers (voisins, autres propriétaires de l’immeuble, syndicat des copropriétaires notamment) de contourner la règle prévue par l’article 1384, alinéa 2, en réclamant au bailleur le remboursement de leurs frais, lequel n’aurait aucune raison de le leur refuser sachant qu’il serait ensuite indemnisé par le locataire. La présomption de responsabilité, destinée à profiter au seul bailleur, bénéficierait de fait aux tiers qui verraient leur préjudice indemnisé sans avoir à faire la preuve d’une faute.
Pour obtenir réparation, le bailleur aurait dû contester le titre exécutoire émis par la commune à son encontre. Sa responsabilité n’étant pas plus engagée que celle du locataire, la commune n’aurait pas pu se faire rembourser par le bailleur les sommes avancées par elle pour reloger des locataires dont le bailleur n’était pas tenu de répondre. Et la commune n’aurait pu que faire jouer sa propre assurance.
Pour en savoir plus sur la responsabilité du locataire en cas d'incendie : voir Mémento Gestion immobilière n° 51225.
