Un syndicat des copropriétaires assigne le propriétaire d’un lot en paiement de charges.
La cour d’appel rejette partiellement, après expertise, la demande au titre des charges d’eau au motif que :
- ce copropriétaire consomme cinq fois plus d’eau que les lots voisins ;
- l’expert a écarté l’hypothèse d’un branchement par erreur sur le réseau de chauffage et a exclu une anomalie du réseau privatif.
Le tronçon déperditif est donc à rechercher dans les parties communes ; le syndicat, quant à lui, n’a entrepris aucune action appropriée ni fournit aucun élément sur le mode de vie du copropriétaire dont il fait la cause exclusive de la consommation exorbitante.
L’arrêt est cassé : il incombait au copropriétaire de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d’exactitudes du compteur.
A noter : La jurisprudence est constante pour considérer que dans les rapports entre fournisseur et client, les indications données par les compteurs de fluides ou de gaz sont présumées exactes : elles établissent le montant de l’obligation, conformément à l’exigence de l’article 1315 alinéa 1 du Code civil. Il ne s’agit cependant que d’une présomption simple, qui peut être combattue par l’abonné, à qui il revient, alors, conformément à l’article 1315 alinéa 2 du même Code, d’apporter les éléments de preuve propres à établir l’erreur de relevé, le dysfonctionnement du compteur ou toute autre cause justifiant de l’extinction de son obligation, et ce même en cas de surconsommation apparente (Cass. com. 24-3-1992 n° 90-18.632 : Bull civ. IV n° 131 ; Cass. 1e civ. 30-3-1999 n° 97-13.047 : Bull. civ. I n° 113). Cette solution a été étendue au recouvrement des charges d’eau au sein d’une copropriété (Cass. 3e civ. 26-11-2013 n° 12-25.843).
Si la preuve contraire peut résulter d’éléments établissant l’invraisemblance de la consommation attribuée à un copropriétaire, le simple constat d’une surconsommation ne fait pas en revanche échec à la présomption d’exactitude (même arrêt). À défaut, il suffirait alors au copropriétaire d’arguer d’une surconsommation pour obtenir que les investigations techniques à mener soient à la charge du syndicat, principe qui pourrait en pratique aboutir à de nombreuses situations de résistance dilatoire. En l’espèce, la cour d’appel retient que c’est au syndicat de rapporter la preuve que la consommation est bien imputable au copropriétaire. Ce faisant, elle a inversé la charge de la preuve puisqu’il appartenait au contraire à celui-ci de produire les éléments de nature à établir que le relevé indiquait une consommation erronée.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 36050
