À la suite d’un incendie ayant endommagé des parties communes, le syndicat des copropriétaires procède à la réalisation de travaux de réparation. Un copropriétaire, se plaignant de l’insuffisance des travaux réalisés, l’assigne en dommages et intérêts. Le syndicat appelle en garantie le syndic pour n’avoir pas contrôlé les travaux, ainsi que l’architecte chargé de la conception et du suivi des travaux.
La cour d’appel retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Mais elle rejette son appel en garantie contre le syndic.
Le pourvoi du syndicat est rejeté : la responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires que sur le fondement d’une faute dans l’exercice de son mandat. Ni le fait qu’il ait géré le sinistre, ni le fait que le syndicat des copropriétaires soit responsable de plein droit des désordres ne caractérisent l’existence d’une faute du syndic, lequel a fait appel à un architecte qui a conçu et suivi les travaux, ce dont il résultait que le contrôle technique des travaux ne relevait pas du syndic.
À noter : Jurisprudence constante. Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres causés à l’immeuble par les travaux de rénovation qu’il a fait réaliser à la suite d’un incendie. En revanche, comme le rappelle cet arrêt, pour rechercher la responsabilité du syndic, il doit rapporter la preuve d’une faute de celui-ci.
La responsabilité du syndic peut en effet être engagée vis à vis du syndicat pour des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, sur un fondement contractuel et plus précisément sur le fondement de la responsabilité du mandataire prévue par l'article 1992 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires doit rapporter la preuve d’une faute commise par celui-ci (Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-11.449). Il est admis que le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance qui s'apparente à une obligation de moyen (Cass. 3e civ. 5-10-1994 nos 92-19.764 et 92-19.769 : Bull. civ. III n° 159). Les juges du fond doivent donc rechercher si le syndic a accompli toutes les diligences nécessaires (Cass. 3e civ. 17-4-2013 n° 11-28.887 : BPIM 4/13 inf. 287). Mais dès lors qu'il a accompli des diligences normales, le syndic ne peut voir sa responsabilité engagée (Cass. 3e civ. 8-7-2015 n° 13-28.083 : BPIM 5/15 inf. 342 ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 n° 16-19.467). Le fait que le syndicat des copropriétaires voit dans certains cas sa responsabilité engagée de plein droit, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne saurait justifier que le syndic soit automatiquement déclaré responsable. Pas plus d’ailleurs que la circonstance que le syndic ait géré le sinistre. La preuve d’une faute est nécessaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reprochait au syndic de n’avoir pas contrôlé les travaux réalisés. Mais le syndicat ayant pris un maître d’œuvre en la personne d’un architecte, c’est à lui qu’incombait le contrôle des travaux, et non au syndic. La preuve d’une faute du syndic n’a donc pas été rapportée par le syndicat dont l’appel en garantie a donc été à bon droit rejeté.
Anne-Lise COLLOMP, Conseiller référendaire à la Cour de cassation
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 38580
