C’est un rapport fourni qui a été remis au garde des Sceaux par la commission de réforme de la publicité foncière. Le 12 novembre 2018, l’équipe menée par le professeur Laurent Aynès, auquel cette mission avait été confiée par le ministre de la justice et le ministre de l’action et des comptes publics, a été reçue place Vendôme pour livrer le fruit de ses réflexions. La commission, constituée de professionnels d’horizons juridiques variés (notaires, avocats, magistrats, universitaires, anciens conservateurs, DGFIP), était chargée de formuler des propositions visant à simplifier et moderniser tant le droit de la publicité foncière que le fonctionnement des services de publicité foncière.
Les préconisations s’articulent autour de deux axes.
En premier lieu, il est nécessaire de renforcer l’accessibilité de la matière. La commission part du constat que le droit de la publicité foncière, auquel les différentes réformes ont abouti, est à la fois dispersé entre de nombreuses sources et d’une rédaction peu lisible, tant du fait des termes employés que des retards de mise à jour des textes. Elle conseille de regrouper ces règles au sein du Code civil et de les reformuler de façon plus moderne. À cet effet, elle propose une série d’articles énonçant une théorie générale de la publicité foncière reposant sur quelques grands principes, ayant vocation à remplacer le décret 55-22 du 4 janvier 1955 qui, lui, procède par énumérations. Cette modernisation des textes devrait être l’occasion d’y intégrer les nouvelles procédures dématérialisées déjà en vigueur et, par une rédaction suffisamment ouverte, de laisser la place aux évolutions technologiques à venir.
En second lieu, il convient de renforcer l’efficacité du droit positif. Cette proposition se décline en plusieurs recommandations dont le fil rouge est le rôle majeur qu’assure la publicité foncière pour la sécurité juridique. Il faudrait ainsi : limiter la quantité des opérations juridiques à publier, en retenant surtout celles publiées pour l’opposabilité aux tiers ; faciliter la publication des mutations par l’effet de la loi (usucapion, transmissions de patrimoine entre personnes morales) en proposant des outils adaptés ; conférer l’opposabilité à la publication des pactes de préférence et promesses unilatérales tout en laissant leur publicité facultative ; faciliter la publication des promesses synallagmatiques de vente en réduisant son coût fiscal ; améliorer le régime de publication des demandes en justice en supprimant la sanction inadaptée de l’irrecevabilité de la demande ; restaurer la priorité au primo-publiant sans condition de bonne foi (règle introduite par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 à l’article 1198 du Code civil) ; améliorer les règles concernant les états descriptifs de division et ensembles immobiliers complexes ; moderniser l’organisation du système. Ce dernier volet passe par des mesures techniques : généralisation de la dématérialisation des dépôts, y compris pour les professionnels hors notariat ; simplification des refus et rejets, notamment en en réduisant le nombre et en clarifiant les règles contentieuses ; élargissement des possibilités de radiation à certaines opérations telles que les demandes en justice, les commandement de saisie ou les procès-verbaux de carence et actes assimilés ; facilitation de l’accès à la consultation du fichier immobilier en développant la dématérialisation pour tous et en créant un fichier national.
A noter : Compte tenu des avancées très positives proposées, on peut espérer que ces suggestions déboucheront rapidement sur un texte législatif qui vienne faciliter le travail des praticiens. Le système actuel n’en sera pas bouleversé. Au contraire, il devrait résulter de la mise en œuvre de ces propositions un fonctionnement plus facile et plus fluide des opérations de publication, un allègement du fichier immobilier qui gagnerait en lisibilité et une meilleure appréhension des textes pour ceux qui découvrent la matière.
Muriel SUQUET-COZIC, diplômée notaire, membre de la commission de réforme de la publicité foncière
