1. L’ordonnance du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation transpose la directive européenne 2014/17 du 4 février 2014. Pour rappel, ce texte visait à mettre en place un cadre juridique harmonisé du crédit hypothécaire dans l’Union et à faciliter l'avènement d'un marché intérieur du crédit immobilier. L’ordonnance a été complétée par un décret du 13 mai 2016 (Ord. 2016-351 du 25-3-2016 : JO 26 texte n° 27 ; Décret 2016-607 du 13-5-2016 : JO 15 texte n° 9).
La numérotation des articles du Code de la consommation issus du décret du 13 mai 2016 est provisoire. La partie réglementaire du Code de la consommation fera prochainement l’objet d’une recodification par décret. Rappelons que la partie législative du Code de la Consommation a été recodifiée par l’ordonnance 2016-301 du 14 mars 2016.
2. Compte tenu du caractère déjà très protecteur de notre droit, la nouvelle réglementation ne bouleverse pas le paysage du crédit immobilier en France. En voici les points forts.
A l’image de ce qui est déjà pratiqué en matière de crédit à la consommation, la banque devra remettre au consommateur une fiche d’information standardisée, fournir les explications lui permettant de savoir si le crédit est adapté à ses besoins et à sa situation financière et évaluer sa solvabilité. L’ordonnance prévoit également de nouvelles obligations d’information en cours d’exécution du crédit et prévoit que le coût du crédit sera désormais exprimé en TAEG (taux annuel effectif global). Les obligations professionnelles des prêteurs et de leurs intermédiaires, notamment en matière de formation, de règles de conduite et de rémunération seront parallèlement renforcées.
3. Les nouvelles dispositions s’appliqueront aux contrats dont l’offre aura été émise après leur entrée en vigueur, soit le :
- 1er juillet 2016 pour l’essentiel ;
- 1er octobre 2016 s'agissant des dispositions relatives à la publicité, à l'information générale et précontractuelle et au taux annuel effectif global ;
- 20 mars 2017 pour les dispositions tenant à la formation continue des prêteurs ;
- 21 mars 2019 pour l'exigence d'une formation complémentaire à l'expérience professionnelle des prêteurs.
Champ d’application
4. Les contrats de crédits destinés à financer la construction ou l’acquisition avec ou sans travaux d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, l’acquisition d’un terrain destiné à la construction de ces immeubles, ou encore la souscription de parts de sociétés immobilières donnant droit à l’attribution de ces immeubles en propriété ou en jouissance resteront soumis à la réglementation sur le crédit immobilier (C. consom. art. L 313-1, 1° nouveau).
En revanche, les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien non liés à l’acquisition d’un bien immobilier, quel que soit leur montant, relèveront désormais de la réglementation sur le crédit à la consommation dès lors que le crédit n’est pas garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable. Pour rappel, les travaux d’un montant supérieur à 75 000 € étaient jusqu’à présent soumis aux règles du crédit immobilier.
5. Le régime du crédit immobilier sera également étendu aux crédits :
- garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation quel que soit leur montant (C. consom. art. L 313-1, 2° nouveau) ;
- souscrits par des personnes morales de droit privé dès lors qu’ils ne sont pas destinés à financer une activité professionnelle.
Les opérations de regroupement de crédit garanties par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d'habitation ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d'habitation seront également soumises, quel que soit leur objet, aux dispositions sur le crédit immobilier (C. consom. art. L 314-12 nouveau).
6. Jusqu’à présent, seuls étaient exclus du champ d’application de la réglementation sur le crédit immobilier notamment les prêts consentis à des personnes morales de droit public et les prêts destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle. Sont désormais également exclus (C. consom. art. L 313-2 nouveau) :
- les crédits accordés par un employeur à ses salariés à titre accessoire ;
- les crédits accordés sans intérêt et sans autres frais autres que ceux couvrant les coûts directement liés à la garantie du crédit ;
- les facilités de découvert remboursables dans le délai d'un mois ;
- les crédits résultant d'un plan conventionnel de redressement conclu devant la commission de surendettement ;
- les crédits conclus à l’occasion du règlement d'une dette existante qui ne sont pas garantis par une hypothèque ou une sûreté réelle comparable ;
- les prêts viagers hypothécaires.
Information précontractuelle
7. Comme auparavant, tout document publicitaire mis à disposition de l'emprunteur devra mentionner que l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours, que la vente est subordonnée à l'obtention du prêt et que, si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées (C. consom. art. L 313-3 nouveau).
Toute publicité faite, reçue ou perçue en France, qui, quel que soit son support, porte sur un contrat de prêt, devra désormais préciser l'identité du prêteur ou de l'intermédiaire de crédit, la nature et l'objet du prêt. Lorsque cette publicité comporte un taux d'intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit pour l'emprunteur, elle devra préciser également de façon claire, concise et visible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit, fournies, le cas échéant, à l'aide d'un exemple représentatif (C. consom. art. L 313-4, R 312-0 et R 312-0-0 nouveaux).
S’il est toujours interdit dans toute communication publicitaire et commerciale d'assimiler les mensualités de remboursement à des loyers ou faisant référence, pour le calcul des échéances, à des prestations sociales qui ne sont pas assurées pendant toute la durée du contrat, il sera également désormais interdit de faire figurer toute formulation susceptible de faire naître chez le consommateur de fausses attentes concernant la disponibilité ou le coût d'un crédit (C. consom. art. L 313-5 nouveau).
Désormais le prêteur et l'intermédiaire de crédit devront assurer la disponibilité permanente des informations générales sur les contrats de crédit qu’ils proposent (C. consom. art. L 313-6 et R 312-0-0-1 nouveaux). Les informations devront être délivrées sur papier, sur tout autre support durable ou sous forme électronique. Elles devront être facilement accessibles et fournies gratuitement à l'emprunteur.
8. Au plus tard lors de l'émission de l'offre de crédit, le prêteur ou l'intermédiaire de crédit devra fournir à l'emprunteur, par écrit ou sur un autre support durable, une fiche d'information standardisée européenne (Fise). Ce document contiendra des informations personnalisées permettant à l'emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d'évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l'opportunité de conclure un contrat de crédit (C. consom. art. L 313-7 nouveau).
Les informations devront être présentées suivant un modèle type et porter notamment sur (C. consom. art. R 312-0-0-2 nouveau) :
- l’identité et les coordonnées du prêteur ou l’intermédiaire de crédit ;
- les principales caractéristiques du prêt ;
- le taux d’intérêt et les autres frais ;
- le nombre, la périodicité et le montant de chaque versement ;
- l’échéancier indicatif, le cas échéant ;
- le remboursement anticipé ;
- les caractéristiques variables ;
- les conséquences pour l’emprunteur du non-respect de ses engagements.
Si le prêteur souhaite donner à l'emprunteur des informations complémentaires, il devra le faire dans un document distinct de cette fiche. Ce document pourra cependant être joint en annexe à la fiche d’information standardisée européenne (C. consom. art. R 312-0-0-5 nouveau).
Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux débiteur, cette possibilité et ses effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global devront être mentionnés dans la Fise. A cette fin, un taux annuel effectif global supplémentaire illustrant les risques éventuels liés à une augmentation substantielle du taux débiteur devra être communiqué à l'emprunteur (C. consom. art. R 312-0-0-4 nouveau).
Explications fournies à l'emprunteur et évaluation de sa solvabilité
9. L’établissement prêteur devra fournir gratuitement à l'emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les crédits proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière (C. consom. art. L 313-11 nouveau).
Ces explications comprendront notamment :
- les informations contenues dans la fiche d'information standardisée ;
- les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ;
- les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés pourront avoir sur l'emprunteur, y compris les conséquences d'un défaut de paiement de l'emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties. Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur devra informer l'emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l'emprunteur ;
- s'agissant des éventuels services accessoires liés au contrat de crédit, l'indication de la possibilité ou non de résilier chaque composante séparément et les implications d'une telle procédure pour l'emprunteur.
L’ordonnance institue un service de conseil distinct de l’octroi du crédit et de l’activité d’intermédiaire et encadre sa fourniture (C. consom. art. L 313-13 nouveau).
Cette pratique, très développée dans certains pays européens, consiste à orienter la décision du consommateur : le prêteur présente plusieurs solutions et indique à l’emprunteur celle qui lui semble préférable. Cela suppose que le prêteur ait un nombre important de crédits à offrir et que l’emprunteur ait indiqué ses préférences et objectifs.
10. L’établissement prêteur devra mettre en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, le crédit pourra induire des risques spécifiques pour lui (C. consom. art. L 313-12 nouveau).
Cette obligation d'information, qui n'existe pas dans les textes actuels, entérinera l'obligation de conseil et de mise en garde que la Cour de cassation fait peser sur le prêteur quand l'emprunteur est profane : il doit le mettre en garde sur le caractère excessif de la charge du crédit par rapport à ses ressources (Cass. ch. mixte 29-6-2007 n° 05-21.104 : RJDA 11/07 n° 1142).
La nouvelle réglementation s’appliquera quel que soit le caractère, averti ou non, de l’emprunteur.
11. Le crédit ne sera accordé à l'emprunteur que si le prêteur a pu vérifier que les obligations découlant du contrat de crédit seront vraisemblablement respectées conformément à ce qui est prévu par ce contrat. A cette fin, avant de conclure un contrat de crédit, le prêteur devra procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l'emprunteur (C. consom. art. L 313-16 nouveau).
Cette évaluation prendra en compte de manière appropriée les facteurs pertinents permettant d'apprécier la capacité de l'emprunteur à remplir ses obligations. Le prêteur s'appuiera notamment sur les informations relatives à (C. consom. art. R 312-0-5 nouveau) :
- ses revenus, son épargne et ses actifs ;
- ses dépenses régulières, ses dettes et ses autres engagements financiers.
Ces informations seront recueillies auprès de sources internes ou externes pertinentes, y compris de l'emprunteur et comprendront notamment les informations fournies, le cas échéant, par l'intermédiaire de crédit au cours de la procédure de demande de crédit.
L'emprunteur sera informé par le prêteur, au stade précontractuel, de manière claire et simple, des informations nécessaires à la conduite de l'évaluation de solvabilité et les délais dans lesquels celles-ci doivent lui être fournies.
Le prêteur devra également consulter, comme en matière de crédit à la consommation, le fichier national des incidents de paiement (FICP).
12. A l'issue de la vérification de la solvabilité, si la demande de crédit est rejetée, le prêteur devra informer l'emprunteur, dans les meilleurs délais. Lorsque la décision est fondée sur le résultat de la consultation du fichier, le prêteur en informera l’emprunteur et lui communiquera également le résultat ainsi que les renseignements issus de cette consultation.
13. Le prêteur ne pourra ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de crédit conclu avec l'emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu'il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf si des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l'emprunteur (C. consom. art. L 313-17 nouveau).
14. Le prêteur devra réévaluer la solvabilité de l'emprunteur, sur la base d'informations mises à jour, avant qu'une augmentation significative du montant total du crédit ne soit accordée après la conclusion du contrat de crédit, à moins que ce crédit supplémentaire n'ait été prévu et intégré dans l'évaluation initiale de la solvabilité (C. consom. art. L 313-18 nouveau).
15. L’ordonnance prévoit également des règles d’évaluation des biens immobiliers dont l’achat est financé par un crédit (C. consom. art. L 313-20 nouveau). Il s’agit d’une pratique existant dans plusieurs pays européens qui permet d’avoir une estimation fiable du bien financé, indépendante du montant du crédit. Le prêteur ne sera pas obligé de faire procéder à l’évaluation du bien immobilier.
16. S’il décide de le faire, il devra veiller à ce que celle-ci soit réalisée par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi du prêt (C. consom. art. R 312-0-9 nouveau).
L'évaluation consistera à déterminer la valeur du bien immobilier après analyse de toutes les pièces communiquées par le prêteur et qui sont utiles à la réalisation de l'évaluation selon les normes en vigueur (C. consom. art. L 313-21 nouveau).
Elle devra donner lieu à la rédaction d'un document d'expertise prenant en compte les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux permettant d'établir la valeur du bien immobilier et sera consignée sur un support durable (C. consom. art. L 313-22 nouveau).
Le prêteur devra tenir des archives concernant les types de biens immobiliers acceptés comme garantie ainsi que les procédures s'y rapportant (C. consom. art. L 313-23 nouveau).
Information en cours d’exécution du crédit
17. L’ordonnance crée des obligations d’information supplémentaires à la charge du prêteur en cours d’exécution du crédit, notamment en cas de modification du taux débiteur ou en cas de remboursement anticipé.
18. Pour les prêts dont le taux d'intérêt est variable ou révisable, le prêteur est déjà tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser (C. consom. art. L 313-46 nouveau).
En cas de modification du taux débiteur, l'emprunteur devra désormais en être informé par écrit ou sur un autre support durable, avant que la modification n'entre en vigueur.
Cette information indiquera le montant des échéances après l'entrée en vigueur du nouveau taux débiteur ainsi que, le cas échéant, toute modification du nombre ou de la périodicité des échéances. Pour rappel, cette obligation existe déjà pour le crédit à la consommation (C. consom. art. L 312-31).
19. En cas de remboursement anticipé, le prêteur devra désormais communiquer gratuitement sans tarder à l'emprunteur, après réception de la demande de remboursement par anticipation, sur support papier ou sur un autre support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté.
Ces informations devront chiffrer au moins les conséquences qui s'imposeront à l'emprunteur s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit et formuler clairement les hypothèses utilisées (C. consom. art. L 313-47 nouveau).
Coût du crédit
20. L’ordonnance, comme la loi du 1er juillet 2010 pour le crédit à la consommation, substitue à la notion de taux effectif global ou TEG celle de taux annuel effectif global ou TAEG (C. consom. art. L 314-3 nouveau).
Pour les opérations de crédit autres que celles destinées à financer les besoins d'une activité professionnelle ou destinées à des personnes morales de droit public, le TAEG sera calculé selon la méthode de calcul dite équivalente (C. consom. art. R 313-1-0-2 nouveau).
Pour sa détermination, il est prévu que seront ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées (C. consom. art. L 314-1 nouveau).
Seront ainsi compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu'ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées, notamment (C. consom. art. R 313-1-0-3 nouveau) :
- les frais de dossier ;
- les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;
- les coûts d'assurance et de garanties obligatoires ;
- les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;
- le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
Ne seront en revanche pas compris dans le TAEG (C. consom. art. R 313-1-0-4 nouveau) :
- les frais liés à l'acquisition des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation tels que les taxes y afférentes et les frais d'acte notarié ;
- les frais à la charge de l'emprunteur en cas de non-respect de l'une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit.
Prêts en devises
21. La loi du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation bancaire a protégé les emprunteurs qui souscrivent des prêts libellés dans une devise étrangère à l’Union européenne remboursables en monnaie nationale. La définition des prêts en devise est adaptée par l’ordonnance. Feront désormais l’objet d’une protection les emprunteurs souscrivant des prêts libellés dans une devise autre que l’euro, remboursables en euros ou dans la devise concernée (C. consom. art. L 313-64 nouveau).
Les risques inhérents et les conditions d’octroi des prêts libellés dans une devise autre que l’euro devront être communiqués à l’emprunteur dans la fiche d’information standardisée européenne détaillée ci-dessus n° 8 (C. consom. art. R 312-5 nouveau).
Formalisme de l’envoi de l’offre de prêt et de son acceptation
22. Jusqu’à présent, l’offre de prêt devait être impérativement adressée à l’emprunteur par la poste. Elle pourra désormais être envoyée soit sur papier, soit sur un autre support durable (C. consom. art. L 313-24 nouveau). Cette formulation ouvre la voie de l’envoi de l’offre de prêt par courrier électronique.
23. Le formalisme de l’acceptation de l’offre de prêt est également allégé. L’acceptation pourra désormais être donnée non seulement par lettre, le cachet de l’opérateur postal faisant foi, mais également « selon tout autre moyen, convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur » (C. consom. art. L 313-34 nouveau).
Obligations à la charge des professionnels du crédit
24. L’ordonnance fixe certaines règles pour les professionnels du crédit, qu’il s’agisse de conduite, de rémunération ou de formation.
25. Dans le cadre de l'élaboration, de l'octroi et de l'exécution d'un contrat de crédit, de service de conseil ou de services accessoires, les prêteurs devront agir d'une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des droits et des intérêts des consommateurs.
En outre, l'octroi de crédit, de services accessoires ou de services de conseil devra s'appuyer sur les informations relatives à la situation de l'emprunteur et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques que la durée du contrat de crédit fait courir à l'emprunteur (C. consom. art. L 314-22 nouveau).
26. La manière dont les prêteurs rémunéreront leur personnel et les intermédiaires de crédit ne devra pas porter atteinte aux règles de conduite définies ci-dessus n° 25.
Par ailleurs tout vendeur personne physique, salarié ou non d'un prêteur, ne pourra, en aucun cas, être rémunéré en fonction du taux du crédit ou du type de crédit qu'il a fait contracter. La politique de rémunération du personnel ne devra pas dépendre du nombre ou de la proportion des demandes de crédit acceptées (C. consom. art. L 314-23 nouveau).
27. Les prêteurs et les intermédiaires de crédit devront veiller à ce que leur personnel possède et maintienne à jour des connaissances et compétences appropriées concernant l'élaboration, la proposition et l'octroi des contrats de crédit (C. consom. art. L 314-24 nouveau).
Sanctions
28. En cas de non-respect des obligations mises à la charge du prêteur, des sanctions civiles et pénales pourront être prononcées (C. consom. art. L 341-21 à L 341-47 nouveaux).
29. En cas de manquement particulièrement grave, le prêteur pourra être déchu du droit aux intérêts en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (non-communication de la fiche standardisée d’information européenne, non-respect de l’obligation d’information de l’emprunteur en cas de modification du taux débiteur, etc.).
La déchéance du droit aux intérêts pourra désormais être limitée dans certains cas à 30 % des intérêts dans la limite d’un plafond de 30 000 € (manquement à l’obligation d’explication ou de mise en garde, non-respect des conditions applicables en matière d’évaluation de l’emprunteur, notamment).
Lorsque le prêteur sera déchu du droit aux intérêts, l'emprunteur ne sera tenu qu'au seul remboursement du capital suivant l'échéancier prévu ainsi que, le cas échéant, au paiement des intérêts dont le prêteur n'aura pas été déchu. Les sommes perçues au titre des intérêts, qui sont productives d'intérêts au taux de l'intérêt légal à compter du jour de leur versement, seront restituées par le prêteur ou imputées sur le capital restant dû (C. consom. art. L 341-47 nouveau).
30. Le prêteur pourra également être condamné à des amendes dont le montant s’échelonne de 30 000 € à 300 000 €.
Des peines complémentaires (interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale, par exemple) pourront également être prononcées par le juge pour une durée de 5 ans au plus à l’encontre des personnes physiques déclarées coupables ou des personnes morales déclarées pénalement responsables.
