L’acquéreur d'un bien immobilier agit en nullité de la vente, après avoir découvert que l'exploitation du bien telle que prévue dans le cadre de la vente était contraire aux règles d'urbanisme.
La cour d’appel de Paris annule la vente et condamne le vendeur à verser à l’acquéreur les sommes suivantes, acquittées par ce dernier dans l'intervalle séparant la vente de son annulation : travaux de mise en conformité, charges de copropriété, coût de l'assurance et taxes foncières. Elle rejette en revanche la demande de garantie formée par le vendeur contre le notaire ayant reçu l'acte de vente aux motifs que ces condamnations ne correspondent pas à des préjudices indemnisables, mais à des restitutions.
La Cour de cassation censure partiellement ce raisonnement.
Les travaux réalisés par l'acquéreur au titre de la mise en conformité de l'électricité, de la réfection de la toiture, des parquets, des plafonds et de la peinture des murs, nécessaires et utiles, s'analysent effectivement en des dépenses de conservation du bien, de sorte que leur restitution ne peut pas donner lieu à garantie du notaire, cette condamnation ne correspondant pas à un préjudice indemnisable.
En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittés par l'acquéreur présentent un caractère indemnitaire. Pour ces dépenses, la responsabilité du notaire peut donc être recherchée.
A noter :
1° En cas d'annulation d'une vente, la possibilité pour le vendeur d'appeler le notaire en garantie du paiement des sommes qu'il est condamné à verser à l’acquéreur dépend du fondement sur lequel cette condamnation est prononcée : si elle s'analyse en une restitution de ce qui a été accompli en exécution du contrat, le vendeur ne peut pas appeler le notaire en garantie (puisque la condamnation ne repose pas sur la responsabilité civile, et que le vendeur qui récupère le bien ne s'enrichit pas) ; à l'inverse, si la condamnation a pour but de réparer le préjudice subi par l'acquéreur, le coût de cette réparation peut être mis à la charge du notaire.
Reste à déterminer ce qui relève de l'une ou de l'autre de ces catégories.
La Cour de cassation juge ici, pour la première fois à notre connaissance, que relèvent des restitutions les travaux réalisés par l’acquéreur constituant des dépenses nécessaires et utiles et devant s’analyser en dépenses de conservation du bien.
Elle retient la solution inverse en ce qui concerne les charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières, reprenant ainsi une solution qu'elle avait déjà posée (Cass. 1e civ. 18-12-2014 n° 13-26.181 D).
2° La Cour de cassation ne fait pas ici application du régime des restitutions issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 (la vente annulée en 2018 était intervenue en 2014). Faute de texte réglant expressément cette question avant la réforme du droit des contrats, la décision paraît fondée sur les dispositions de l'ancien article 1381 du Code civil relatives au paiement de l'indu, suivant lesquelles « celui auquel la chose est restituée doit tenir compte, même au possesseur de mauvaise foi, de toutes les dépenses nécessaires et utiles qui ont été faites pour la conservation de la chose ».
L'article 1352-6 du Code civil, tel qu'issu de cette réforme, prévoit désormais que, « pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution ». A notre avis, l'application de ce texte aurait également conduit à retenir la même solution.
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