Une mutuelle donne congé au propriétaire des locaux qu'elle loue à usage de bureau, en se prévalant des dispositions relatives aux baux professionnels permettant de rompre le bail à tout moment (Loi du 23-12-1986 art. 57 A). Le propriétaire invoque la nullité du congé, en soutenant que ces dispositions sont inapplicables à la location d'un local affecté à l'exercice d'une activité non lucrative.
La Cour de cassation écarte cet argument et valide le congé : les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi de 1986 sont applicables dès lors que le locataire loue les locaux à usages de bureau pour les besoins de son activité professionnelle, le caractère lucratif ou non de l'activité étant indifférent.
A noter : l'article 57 A de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 permet au locataire de rompre le bail à tout moment moyennant le respect d'un délai de préavis de six mois. Ce texte est applicable aux contrats de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel. La loi ne définit pas la notion d'usage exclusivement professionnel.
La Cour de cassation a jugé qu'entrait dans le champ d'application de l'article 57 A le bail des locaux consenti à une association dont l'activité habituelle est de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation et dont les ressources résultent de ses activités (Cass. 3e civ. 10-12-2002 n° 99-21.858 : RJDA 3/03 n° 244). L'exercice d'une profession générant des revenus semble être déterminant pour la reconnaissance du droit au statut des baux professionnels. Ainsi, n'en bénéficie pas une association dont l'objet est de promouvoir une meilleure connaissance du Japon (CA Paris 13-5-2008 n° 05-22338). Mais l'activité professionnelle du locataire n'a pas à être lucrative, comme le précise la Cour de cassation pour la première fois.
Maya VANDEVELDE
Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Gestion immobilière n° 65506
