Le propriétaire d’un local commercial fait signifier à son locataire un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2014. Le locataire accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du loyer proposé. Puis, il demande que certaines clauses du bail renouvelé soient déclarées non écrites car contraires aux dispositions issues de la loi Pinel sur la répartition des charges locatives (C. com. art. L 145-40-2, R 145-35 et R 145-37). Il soutient en effet que ces dispositions lui sont applicables, la fixation du loyer du bail renouvelé et la signature de ce bail étant intervenues après l'entrée en vigueur de la loi Pinel.
Demande rejetée. Après avoir rappelé que le décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 (art. 8) prévoit que les articles R 145-35 à R 145-37 du Code de commerce résultant du même décret sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la Cour de cassation juge qu’un contrat est renouvelé à la date d’effet du bail renouvelé.
En l'espèce, le bail ayant été renouvelé à compter du 1er avril 2014, les articles R 145-35 à R 145-37 du Code de commerce n’étaient pas applicables et les clauses du bail litigieuses n’avaient pas à être déclarées non écrites en raison de leur contrariété à l’article L 145-40-2 du Code de commerce.
A noter :
1° Solution inédite. La loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») et son décret d'application 2014-1317 du 3 novembre 2014 ont fixé les droits et obligations des parties au bail commercial en matière de charges locatives.
L'article L 145-40-2 du Code de commerce, tel que modifié par cette loi, impose l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes liés au bail et prévoit l’impossibilité de répercuter certaines charges sur le locataire en raison de leur nature. Les articles R 145-35 à R 145-37 du même Code, dans leur rédaction issue du décret précité, précisent les charges non imputables au locataire.
La date de prise d'effet du bail renouvelé est définie par les règles légales du statut et la jurisprudence : en principe, le bail renouvelé prend effet à l'expiration du bail précédent (C. com. art. L 145-12). En outre, la Cour de cassation a jugé plusieurs fois que le renouvellement n'est pas subordonné à la fixation préalable ou concomitante du loyer du nouveau bail (Cass. 3e civ. 9-11-1981 n° 80-12.909 : Bull. civ. III n° 180 ; Cass. 3e civ. 21-3-1990 n° 88-20.402 : Bull. civ. III n° 81 ; Cass. 3e civ. 15-5-1996 n° 94-16.407 PF : RJDA 8-9/96 n° 1025).
La solution de la décision commentée s'inscrit dans la continuité de ces règles. Elle revêt une grande portée pratique compte tenu de la sanction attachée au non-respect des dispositions issues de la loi Pinel : les clauses contraires sont réputées non écrite et l'action tendant à la suppression de la clause est imprescriptible.
2° Une remarque concernant les baux conclus ou renouvelés entre le 1er septembre 2014 et 4 novembre 2014 : ils doivent comporter l'inventaire des charges et un état prévisionnel des travaux envisagés ainsi qu'un récapitulatif des travaux réalisés, puisque l'article L 145 40-2 du Code de commerce posant ces obligations s'applique depuis le 1er septembre 2014 (Loi Pinel art. 21) ; en revanche, les interdictions de faire supporter par le locataire certains travaux, charges et taxes ne s'appliquent pas à ces baux, puisqu'elles résultent du décret 2014-1317, qui n'est entré en vigueur que le 5 novembre 2014.
