Le locataire commercial a le droit de donner congé à son bailleur à l’expiration de chaque période triennale du bail (C. com. art. L 145-4). Par exception, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées (visées à l'art. L 321-1 du Code du tourisme) sont d'une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale (C. com. art. L 145-7-1).
En l’absence de précision textuelle, cette impossibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale s’applique-t-elle aux baux renouvelés ?
Non, répond la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 7-9-2023 n° 21-14.279 FS-B) : l’article L 145-7-1 du Code de commerce n'est pas applicable aux baux renouvelés, soumis au seul article L 145-12, lequel prévoit que la durée du bail renouvelé est de 9 ans (sauf accord des parties pour une durée plus longue) et les dispositions de l'article L 145-4, al. 2 et 3, relatives notamment à la faculté de résiliation triennale, sont applicables au cours du bail renouvelé.
En l'espèce, le bail existant était un bail renouvelé, de sorte que l’exploitant de la résidence de tourisme avait pu donner congé pour la deuxième échéance triennale.
A noter :
1° La Haute Juridiction tranche ici, pour la première fois à notre connaissance, la question du champ d'application de l'article L 145-7-1 du Code de commerce, qui avait reçu des réponses divergentes de la part des juges du fond (CA Poitiers 28-5-2019 n° 17/03289 : RJDA 3/20 n° 134 ; CA Paris 27-1-2021 n° 19/14657 : RJDA 5/21 n° 297).
Les dispositions relatives à la faculté de résiliation triennale sont d’ordre public (C. com. art. L 145-4 et L 145-15). L’exclusion de cette faculté en ce qui concerne l’exploitant d’une résidence de tourisme classée a été prévue par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 pour protéger l’investissement des propriétaires de ces locaux, qui sont souvent des particuliers.
Il ressort ainsi des travaux parlementaires que l’objectif poursuivi par le législateur est de rendre fermes les baux commerciaux entre l’exploitant et les propriétaires d’une résidence de tourisme classée afin d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de 9 ans. Le bénéfice de la réduction d'impôt auquel le propriétaire du logement à usage de résidence de tourisme peut prétendre est en effet subordonné à son engagement de louer pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence, soit la durée du bail initial (CGI art. 199 decies E), les avantages fiscaux étant acquis au terme du bail initial.
La Cour de cassation se réfère expressément à ces éléments pour justifier sa décision d’écarter l’application de l’article L 145-7-1 au bail renouvelé.
Faute de disposition légale interdisant le congé triennal au cours du bail renouvelé, il y a alors lieu d’appliquer les dispositions d’ordre public de l'article L 145-12 (Cass. 3e civ. 2-10-2002 n° 01-02.781 FS-PB : RJDA 12/02 n° 1246), qui l’autorisent expressément.
2° La Cour de cassation a jugé que l’article L 145-7-1 du Code de commerce était d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, le 25 juillet 2009 (Cass. 3e civ. 9-2-2017 n° 16-10.350 FS-PBI : RJDA 4/17 n° 228).
Documents et liens associés :
Cass. 3e civ. 7-9-2023 n° 21-14.279 FS-B, Z c/ Sté PV Holding
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