Un copropriétaire, victime d’infiltrations en provenance de la terrasse de son voisin, partie commune à jouissance privative, l’assigne en réparation de son préjudice.
La cour d’appel déclare sa demande irrecevable au motif qu’elle aurait dû être dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Elle estime en effet qu’un copropriétaire n’a pas qualité pour répondre de désordres provenant des parties communes, même en qualité de gardien, quand bien même il en aurait l’usage exclusif.
L’arrêt est cassé : la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.
A noter :
Le syndicat des copropriétaires a-t-il seul qualité pour défendre à l’action, diligentée par un copropriétaire, en réparation d’un préjudice trouvant son origine dans les parties communes d’un immeuble et dont un autre copropriétaire a la jouissance exclusive ? Ou l’action peut-elle être dirigée contre ce copropriétaire ?
Les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ont fait l’objet d’une jurisprudence abondante, tant la question de l’action concurrente du syndicat et des copropriétaires, au sein d’un immeuble en copropriété, est délicate. L’article 15, alinéa 2 autorise tout copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge pour lui d’en informer le syndic. Lorsque le dommage dont il se plaint trouve son origine dans les parties communes de la copropriété, il peut bien entendu agir contre le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque les conditions de mise en œuvre de cet article sont remplies ou sur le fondement de la responsabilité de droit commun à défaut. Mais il peut également agir contre un tiers à la copropriété (pour un copropriétaire qui justifie de désordres de construction affectant les parties communes et portant atteinte à la jouissance de son lot qui peut agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, voir Cass. 3e civ. 3-3-2010 n° 07-21.950 FS-PB : BPIM 3/10 inf. 243) ou encore contre un autre copropriétaire, lorsqu’il subit un préjudice personnel dans la jouissance de ses parties privatives ou des parties communes (Cass. 3e civ. 30-6-1992 n° 90-17.640 : RJDA 11/92 n° 1063).
Un copropriétaire peut donc agir directement à l’encontre d’un autre pour des dommages trouvant leur origine dans les parties communes, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ou de la responsabilité délictuelle. Son action ne saurait donc être déclarée irrecevable faute pour lui d’agir contre le syndicat, comme l’a fait la cour d’appel en l’espèce.
